Döbbenetes az áremelkedés, Európában az első helyen állunk

A kormány miatt drágultak ennyire a lakások

Budapest élen áll a drágulásban
Fotó: clipart.com

2025. november 20. Egy év alatt közel 24 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, Budapesten pedig 30 százalékos volt az éves drágulás a harmadik negyedévben. Ebben az Otthon Start a főbűnös, az MNB szerint az év végéig tovább gyorsulhat az áremelkedés, amivel Európában az első helyen állunk. A jegybank úgy kalkulál, hogy már jelentősen túlértékeltek a lakások, így a kockázatok miatt a bankoknak tőkepuffert kell képezniük.

Országos átlagban éves szinten 17,9 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 második negyedévében, ezzel európai uniós összehasonlításban Magyarországon nőttek nominálisan a legnagyobb mértékben – írja az MNB a tegnap megjelent Lakáspiaci jelentésében. Ez reálértelemben 12,9 százalékos emelkedést jelent.

A nominális lakásárak az előző év azonos időszakához képest Budapesten 23,1 százalékkal, a vidéki városokban 18,7 százalékkal, a községekben 10,7 százalékkal emelkedtek 2025 második negyedévében. A harmadik negyedévében tovább gyorsult, országosan 23,9 százalékot, Budapesten pedig 29,9 százalékot ért el az éves lakásár-dinamika.

Otthon Start, te tetted ezt!

Az év első felében mindössze 5 százalékkal nőtt a lakáspiaci kereslet, augusztusban viszont 46 százalékkal, szeptemberben pedig 26 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok iránti kereslet az előző év azonos időszakához képest az ingatlan.com adatai szerint. A kereslet augusztusi megugrását a szeptemberben elinduló, széles körben elérhető fix 3 százalékos
kedvezményes kamatozású hitelt biztosító Otthon Start Program bejelentése okozta. Budapesten és vidéken hasonló ütemben bővült a kereslet, továbbá a lakások és családi házak iránti érdeklődések arányában sem volt tapasztalható érdemi átrendeződés.

Túlértékeltek a lakások

Az MNB elemzése szerint 2025 első felében érdemben emelkedett és az év második felében tovább fokozódhat a lakáspiaci túlértékeltség. 2025 második negyedévében országosan 18,8 százalékot ért el a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése, ami az előző év azonos időszaki értékhez képest 5,7 százalékpontos emelkedést jelent. A lakásárindex előzetes értékei alapján és az Otthon Start Program által generált jelentős kereslet miatt 2025 második felében a túlértékeltség további növekedése várható. Többek között a magasabb túlértékeltségből fakadó banki kockázatokra is reagálva az MNB 2026. január 1-jétől a hazai lakóingatlanra (valamint a kereskedelmi ingatlanra) bejegyzett zálogjoggal fedezett kitettségek esetében 1 százalékos szektorális rendszerkockázati tőkepuffert (sSyRB) ír elő, amivel célzottan növeli a bankok sokkellenálló képességét.

Nem fenntartható

Ötből négy túlértékeltségi alindikátor a kockázatok emelkedését jelzi. A 2025. első félévi dinamikus lakásár-növekedést részben a kínálat szűkössége magyarázta, de a piac keresleti oldalán is egyre nagyobb túlfűtöttség tapasztalható. A lakásár/bérleti díj mutató értéke jelentősen meghaladja az elmúlt két évtizedben jellemző szintjét, ez hosszabb távon a lakhatási céllal vásárlókat a bérlés irányába, a bérbeadási céllal vásárlókat pedig más befektetési eszközök felé terelheti.

A lakásárak nemcsak a bérleti díjaknál, hanem a jövedelmeknél, az építési költségeknél és a megfizethető hitelösszegeknél is jelentősen nagyobb ütemben emelkedtek 2025 első félévében. Mindez arra utal, hogy a lakáspiaci kereslet már az Otthon Start Program indulása előtt is meghaladta a hosszabb távon fenntartható szintet.

Tovább nőnek az árak

Országos átlagban 29 százalék közelébe gyorsulhat az éves nominális lakásár-dinamika 2025 végére. Az MNB előrejelző modellje alapján országos átlagban 2025 harmadik és negyedik negyedévében is magas, 6–7 százalékos negyedéves lakásár-dinamika várható, így 2025 végére a lakásárak éves növekedési üteme 28,8 százalékra gyorsulhat. Budapesten 4–5 százalékos negyedéves áremelkedéseket követően 27,9 százalékot érhet el az éves lakásár-dinamika 2025. negyedik negyedévben.

A fővárosi dinamika országosnál kisebb mértékű gyorsulását az indokolhatja, hogy az Otthon Start árjellegű feltételei a budapesti lakások egy részénél korlátot jelenthetnek a további áremelések előtt, míg a vidéki árszintek mellett ez a korlát egyelőre nem effektív – áll az MNB jelentésében.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakásár, ingatlan, lakáspiac, MNB, lákásárindex, Otthon Start, bérleti díj