Az MNB szerint Budapest már túlértékelt

Az ingatlanpiacnak is betehet a Nemzeti Kötvény

A legdrágább a történelmi belváros.
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2019. május 14. Országosan 15,2 százalékkal nőttek tavaly a lakásárak, ez azonban területenként eltérő drágulást jelent. Tovább nőtt az olló a főváros és vidék között, Budapesten már 15 százalékkal túlértékelt a lakáspiac – állapította meg az MNB legfrissebb jelentésében. A Nemzeti Kötvény megjelenése befektetőket csábíthat el az ingatlanpiacról.

Növekvő tranzakciószám mellett dinamikusan nőttek a lakásárak 2018-ban. Ez azonban nem volt egyenletes, a hazai lakáspiacon megfigyelhető területi különbségek tovább erősödtek. Az aggregált nominális MNB lakásárindex szerint 2018-ban országosan 15,2 százalékkal emelkedtek a lakásárak , ami kissé nagyobb dinamikát jelent a 2017-ben tapasztalt 14,6 százaléknál – állapítja meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb lakáspiaci jelentése.

Reálértékben országosan 11,6 százalékkal nőttek a lakásárak, de tovább nőtt az árolló a nagyobb és kisebb települések között. Nominálisan Budapesten 22,9 százalékkal nőttek a lakásárak 2018-ban, ami sokkal nagyobba 2017-es 15,8 százalékos drágulásnál. A vidéki városokban az előző évi 13,3 százalékról 18,2 százalékra nőtt a lakásárak növekedése, a községekben viszont 16,9-ről 2,3 százalékra mérséklődött. Az átlagos négyzetméterárak a községekben így a budapesti átlagnak már csupán 21,6 százalékát tették ki 2018-ban, míg 2012-ben még 36,2 százalék volt.

Országosan még indokolt volt

A lakásárak országosan még a dinamikus emelkedés után is a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt vannak, Budapesten azonban már mintegy 15 százalékkal meghaladták. Így jelentősen megnőtt a fővárosi lakásárak túlértékeltségének kockázata - áll az MNB jelentésében.

Ugyanakkor a fővárosi lakáspiacon belül is jelentős területi eltérések figyelhetők meg. A belsőbb kerületekben a turizmus miatt is magasabb lehet a befektetők aránya, ráadásul a külföldi lakásvásárlók jelenléte is ide koncentrálódik. Az új lakásfejlesztések is főként ott kerületekben vannak.

A jelenlegi lakáspiaci ciklus elején a belső kerületekben gyorsabb ütemű volt a lakásár-emelkedés, mint a külső kerületekben. Ez mára a magas árszint miatt kiszoruló kereslet árfelhajtó hatására megfordult. Lakáspiaci szakértők a fővárosban 35–40 százalék köré teszik a befektetők arányát, akiknek a jelenléte a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szerint egyrészt enyhíti a nyomást a bérleti díjak emelkedésén, másrészt a felújítások révén javítják a lakáskínálat minőségét.

Ezért élénkül a piac

A lakáspiac élénkülését keresleti oldalról számos tényező támogatja. Nőtt a lakosság jövedelme 2018-ban. A háztartások vagyoni helyzete is tovább javult, köszönhetően a korábbinál magasabb megtakarítási hajlandóságnak. Mindeközben a hitelintézetek lakáshitel-kibocsátása 31 százalékkal bővült 2018-ban. Az új lakáshitelek értéke nominálisan elérte a válság körüli szintet, reálértelemben ugyanakkor továbbra is elmarad tőle.

A kormány által bejelentett családvédelmi intézkedések érdemben növelhetik az általános lakáspiaci keresletet. A falusi CSOK-kal érintett kistelepüléseken 2017–2018-ban a 90 négyzetmétert meghaladó ingatlanok tranzakcióinak 43 százaléka volt 10 millió forint alatti, így a CSOK relatíve magas összegei jelentősen növelik e kistelepülések vonzerejét.

A CSOK 2016-os kibővítése és az új lakások ideiglenes kedvezményes áfakulcsa korábban szintén érdemi hatást gyakorolt a hazai lakáspiacra. Budapesten megváltozott az újonnan épülő lakások alapterület szerinti eloszlása: a CSOK módosítását követően megnőtt a 60 négyzetméternél nagyobb lakások építésének aránya. Az MNB becslése szerint az áfakulcs csökkentése után az új lakások ára mindössze 9 százalékkal mérséklődött a használt lakások árához képest, vagyis az adócsökkentés 60 százalékát nem a fogyasztók nyerték meg.

Csökken a lakáskiadás hozama, állampapírba mehet a pénz

Az alacsony hozamkörnyezetben az ingatlanpiacra érdemi megtakarítások áramlanak, mivel az alternatív pénzügyi eszközökön (pl. lekötött betét, állampapír) elérhető hozamok jelentősen alacsonyabbak az ingatlanpiacon elérhetőnél. Az MNB számításai szerint a lakásárak 2015 óta stabil 15 százalékos éves növekedést mutatnak, de az értéknövekedés mellett a lakáskiadásból is kedvező hozam érhető el.

Piaci szereplők véleménye szerint a megemelkedett lakásárszint következtében a fővárosban lakáskiadással elérhető hozam négy százalékra szűkült. Igy az olyan új kedvező hozamot biztosító megtakarítási konstrukciók, mint a Nemzeti Kötvény érdemi megtakarításokat szívhatnak el az ingatlanpiacról. (A Nemzeti Kötvény átlagkamata 5 évre 4,95 százalék lesz. Erről részletesen itt írtunk.)

Jövőre kevesebb lakás épülhet

2018-ban 36,7 ezer új lakásépítési engedélyt adtak ki, ami 3,4 százalékkal kevesebb, mint 2017-ben. Tavaly 17,7 ezer új lakás épült fel, ez 22,9 százalékos növekedést jelent. A fejlesztők jelenlegi tervei alapján 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, mintegy 29 ezer lakással. 2020-tól azonban – többek között a kedvezményes áfakulcs ideiglenes hatályának vége, és a döntést megelőző bizonytalanság miatt – érdemben szűkülhet az újlakás-kínálat. Budapesten 2019-hez képest az új átadások 59 százalékos, míg vidéken 74 százalékos csökkenése várható .

Az újlakások kínálata összességében nem tud lépést tartani a kereslettel. Az újonnan bejelentett lakások száma elmarad az időszakról-időszakra elkelt új lakások számától A LITT ülésén elhangzottak szerint az ingatlanpiaci szakemberek az újlakás-építések visszaesését leginkább a visszaemelkedő áfakulcsnak és az állam ciklikusan magas építőipari kapacitásigényének tulajdonítják. Az építőipar és ezen belül is a lakásépítések egészséges szintre való emelkedése nemcsak a lakásállomány régiós összehasonlításban jelenleg alacsony megújulási rátája miatt lenne kívánatos, de érdemi konjunkturális hatással is járna. Az MNB számításai szerint tízezer új lakás felépítése a 2018. évi GDP 0,6–0,7 százalékának megfelelő hozzáadott értéket és 55 ezer munkahelyet is teremthet.

Bérlakás program kellene

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület ülésén több szakember kiemelte, hogy Magyarországon a magánbérbeadók száma sokkal nagyobb, mint az intézményi keretek között működő bérbeadóké. Az intézményi befektetők gyakorlatilag hiányoznak a hazai bérlakáspiacról. Az intézményi bérlakás szektor fejlesztésével a lakáspiacon a magánszemélyekénél megfontoltabb befektetési döntések születhetnének. Csökkenő lakásárak esetén ugyanis a magánbefektetők könnyebben döntenek a kiszállás mellett, míg az intézményi befektetők hosszú távon fektetnek be, és kedvezőtlen áralakulás esetén is tudnak éveket várni a piac újbóli fellendülésére. Az intézményi bérlakás szektor kialakulásával a bérleti piaci kereslet jobban kielégíthető lenne. Az intézményi befektetők a fejlesztők szemszögéből stabil keresletet is jelentenének.

Idén is nőnek az árak

Az MNB várakozásai szerint 2019-ban folytatódhat a lakásárak növekedése. Az első negyedévben az előzetes adatok szerint a budapesti lakásárak éves összehasonlításban 20,5 százalékkal nőttek, ami némileg kisebb, mint a 2018 végén látott 22,9 százalékos drágulás. Országos átlagban is 10,2 százalékra mérséklődhetett a lakásárak éves növekedési üteme 2019 első negyedévében. Itt azonban érdemes kiemelni, hogy a lakáspiaci közvetítők tevékenysége Budapesten erősen felülreprezentált, így ez az adat kevésbé megbízható, mint a fővárosi.

A reálárak emelkedése az idei év első negyedévében 7,8 százalékra, majd az év közepére 7,6 százalékra lassulhat. Nominálisan várhatóan 11,1 százalékos lesz a növekedés az év első felében.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, CSOK, áremelkedés, lakásár, MNB, lakáspiac, ingatlanpiac, családtámogatás, hitel