Még mindig az Otthon Start hajtja a piacot

Befagytak a lakásárak Budapesten

Budapesten már nem nőnek az árak
Fotó: clipart.com

2026. május 29. Véget ért a lakásárak őrült száguldása Budapesten: december óta mindössze 1 százalékos az áremelkedés. Vidéken és a főváros peremkerületeiben még tart a felzárkózás, de ezeken a helyeken is lassulás látható. A kereslet hullámzó volt az elmúlt hónapokban: áprilisban jelentős volt a visszaesés, de májusban ismét nőtt az érdeklődés – derült ki tegnap a Zenga Ingatlan Radar bemutatkozó sajtóbeszélgetésén.

Jelentősen megbolondította tavaly a lakáspiacot először az év elején piacra ömlő állampapír-kamatfizetés, majd az Otthon Start bejelentése és indulása. Az árak látványosan nőttek, mint megírtuk, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) múlt héten közzétett lakáspiaci jelentésében azt állapította meg, hogy 2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal, reálértelemben 19 százalékkal nőttek a lakásárak, ami az elmúlt 25 év legmagasabb reál lakásárváltozása. A gyors drágulás a túlértékeltség érdemi emelkedését eredményezte, országos átlagban elérve a 22,5 százalékot. Mint leírták, 2025 második felében még gyorsult, 2026 elején azonban már mérséklődött a lakásár-dinamika.

Elindult a Zenga Ingatlan Radar
Mostantól minden hónapban megjelenik a zenga.hu, az OTP Ingatlanpont és az OTP Bank szakmai közreműködésével készített Zenga Ingatlan Radar kiadvány. Júniustól a zenga.hu oldalán lesz elérhető. A cél az, hogy az ingatlanpiac egyre összetettebb folyamatait egyetlen, rendszeres kiadványban tegyék átláthatóvá. A kiadvány fókuszában a kereslet, a kínálat és az árak alakulása áll, de kiemelt figyelmet fordítanak a lakáshitelezés trendjeire, az értékesítési idők változására és az alku mértékére is.

Idén a négyzetméterárak valamivel 1,5 millió forint felett stabilizálódtak. Közben az éves árnövekedési ütem nemcsak a fővárosban, hanem országosan is lassuló trendet mutat – hangzott el tegnap a Zenga Ingatlan Radar bemutatkozó sajtóbeszélgetésén. Az adatok szerint áprilisban a kereslet tovább lassult: a csökkenés mértéke 2025 átlagához képest 25 százalékos, márciushoz képest pedig 29 százalékos.

- Ez leginkább az alacsony befektetői érdeklődéssel, az Otthon Start-os vásárlók számának fokozatos csökkenésével és a továbbra is magas reálárakkal magyarázható – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Hullámzó kereslet

A kereslet idén is hullámzóan alakult, de nem volt akkora kilengés, mint 2025-ben. Az év elején lassan indult be a piac, majd február-márciusban (még a választások előtt) nagy volt a lendület, de áprilisban jelentős volt a visszaesés. Mint a zenga.hu elemzése alapján megírtuk, a legnagyobb visszaesés a panelek piacán látható, ott 42 százalékkal esett vissza a kereslet tavaly áprilishoz képest, így az eladók a hirdetési árak csökkentésére kényszerültek.

Az árakkal kapcsolatban Futó Péter megjegyezte, hogy bár hónapról hónapra országosan még mindig emelkednek az ingatlanárak, az éves árnövekedési ütem Budapesten (12 százalék) és országosan (18 százalék) is lassuló trendet mutat. A fővárosban az utóbbi hónapokban szinte teljesen megállt az áremelkedés, kicsivel 1,5 millió forintos négyzetméterár felett van az aktuális átlagár.

- A drágább területeken az áremelkedés lassulása látható, most az olcsóbb területeken (Budapest peremkerületeiben és az agglomerációban) nőnek dinamikusabban az árak – mondta Pélyi András, az OTP Ingatlanpont és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója.

Hozzátette: összességében továbbra is áremelkedésre számítanak, és a tranzakciószám is nőhet. Éves szinten 130-135 ezer lakás cserélhet gazdát. A hitelpiac pedig 2000 milliárd forint lehet 2026-ban. Míg tavaly a társasházi piac volt a sztár, idén a családi házak iránt nőtt meg a kereslet.

Pélyi András azt hangsúlyozta, hogy a panelek jó piaci indikátorok, kérdés, hogyan alakul ez a szegmens a következő hónapokban, mert megmutathatja a teljes ingatlanpiac jövőjét.

Összeért az új lakások és a panelek ára

- A zenga.hu adatai szerint a legtöbb új ingatlant Budapesten és Pest megyében kínálják eladásra, amiket a fővárosban átlagosan 1,86 millió forintos négyzetméteráron hirdetnek meg. Ugyanakkor a legolcsóbb megyékben 800-900 ezer forint között alakult az új lakások átlagos hirdetési négyzetméterára – emelte ki Futó Péter.

Mivel több olyan projekt is fut Budapesten, ahol az új lakások ára megegyezik vagy csak kissé magasabb a budapesti panelek áránál, ezért sokan döntenek úgy, hogy eladják a régi lakásukat és helyette új építésűt vesznek – tette hozzá Pély András az Azénpénzem.hu kérdésére.

Van tere az alkunak

A csökkenő kereslet hatására az alku mértéke növekedett a téli hónapokban. - December és február között Budapesten átlagosan 2,9 százalékkal, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 4,1 százalékkal, az egyéb városokban 6,6 százalékkal, a községekben pedig 8,4 százalékkal lehetett csökkenteni a meghirdetett ingatlanárat. Az 5,9 százalékos országos átlagszint az elmúlt két hónapban sem változott érdemben – mondta Valkó Dávid. Az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője kiemelte azt is, hogy az átlagos alku hagyományosan a házaknál a legnagyobb (7,6 százalék), míg a téglalakásoknál 3,9 százalék, a panellakásoknál 2,3 százalék.

2025-höz képest az idei év az értékesítési időben is változást hozott. Mint Pélyi András elmondta, a közvetítői tapasztalatok szerint az egy évvel ezelőttihez képest csökkent az 1 hónapon belüli és a 6 hónapon túli értékesítések aránya, míg az 1-6 hónap közöttieké növekedett. Márciusban a hálózatukban az ingatlanok felét 3 hónapon belül értékesítették, míg valamivel több mint a negyedét 3-6 hónap között. Tavaly márciussal összehasonlítva az átlagos értékesítési idő 138 napról 129 napra rövidült.

Az Otthon Start hajtja még a piacot

A Zenga Ingatlan Radarból kiderül, hogy a lakáshitelezésben az Otthon Start program 2025. szeptemberi elindulása nagy változásokat hozott: a támogatott lakáshitelek részesedése darabszám-arányosan az augusztusi 34 százalékról 2026 áprilisára 75 százalékra emelkedett. A kedvezményes hitelprogram indulásával egy hónap alatt 19 százalékról 32 százalékra nőtt a 30 év alattiak aránya, de még idén áprilisában is 28 százalékot tesz ki ez a korcsoport, míg a legnagyobb réteget a 30-34 éves hitelfelvevők teszik ki. Az adatok szerint 2026 áprilisában a lakáshitelek 40 százaléka mögött egy adós volt (20 százalék nő, 20 százalék férfi) 60 százaléka mögött pedig több adós.

-Kérdés, hogy az Otthon Start Program milyen formában marad meg a piacon. Ha teljesen megszűnne, az egyértelműen piackiesést jelentene. A piaci hitelkamatok (6,5-8 százalék) ugyanis jelentősen drágábbak a támogatott konstrukció 3 százalékos kamatánál – mondta Pély.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: panel, lakás, ingatlan, lakásár, zenga.hu, Otthon Start, ingatlanpiac, OTP Ingatlanpont, Zenga Ingatlan Radar