Fontos részletek a törlesztőkről, az elvárt jövedelemről és az önerőről

Befektetők is rámozdulhatnak a kedvezményes lakáshitelre

Választásokra szeretettel...
Fotó: Clipart/Azenpenzem

2025. július 7. Az Azénpénzem összegyűjtötte, milyen feltételekkel találkozhatnak majd a bankoknál az első lakást vevők a kormány új programjának hatályba lépése után. Az ügynökök és közvetítők hatalmas ovációval fogadták az intézkedést, arra számítanak ugyanis, hogy az nagy lökést adhat a piacnak. Persze alighanem az áraknak is.

Három százalékos kamatozású lakáshitelt jelentett be Orbán Viktor miniszterelnök az első lakásukat megvásárlók számára. Gulyás Gergely kancelláriaminiszter pedig a heti Kormányinfón újabb részleteket árult el. Részben az általa közöltek alapján állítottuk össze táblázatunkat, amiben látszik a felvett hiteltől függő törlesztő. Azt is kiszámoltuk, hogy mekkora jövedelem és önerő mellett startolhatnak az első lakás vevők biztosan eredményesen a hitelért.

Törlesztőrészletek, elvárt jövedelem és önerő
Hitel (millió Ft)	Piaci törlesztő*	Kedvezményes törlesztő*	Elvárt jövedelem (e Ft/hó)		Elvárt önerő (millió Ft)
Hitel (millió Ft)	Piaci törlesztő*	Kedvezményes törlesztő*	Min.	Átlag**	Min.	Medián**
20	157	94,8	190	316	2,0	10,8
25	196	118,5	237	395	2,5	13,5
30	236	142	284	473	3,0	16,2
40	315	190	380	633	4,0	21,6
50	393	237	474	790	5,0	27,0
* 25 éves futamidőre
** Az MNB legfrissebb Stabilitási jelentésében szereplő adatok alapján

Az eddigi információk alapján a bankok végeznek majd hitelbírálatot, így az elvárt jövedelem és önerő valahol a minimum és az átlag között szóródhat majd. Nem mindegy persze, hogy melyikhez közelebb, hiszen – mint az a számokból is látszik – meglehetősen jelentősek az eltérések. A hitelfedezeti korlát (HFM) 10 százalékos szabályát az MNB 2024. január 1-től vezette be a 41 év alatti elsőlakás-vásárló ügyfelekre. A legutóbbi Stabilitási jelentésben azonban azon örömködtek, hogy ez csak egészen kicsit növelte a HFM medián értékét, ami 54 százalék volt.

Újabb átcsoportosítás jöhet mindannyiunk zsebéből a tehetősebbeknek

A számok persze másképp néznek ki, ha egy igen magas jövedelmű prémium, vagy privátbanki ügyfél az igénylő. A Duna House (DH) elemzésében leírta: elképzelhető, hogy az eddig tisztán befektetési céllal megvásárolt ingatlanok egy részét mostantól családi otthonként, vagy első lakásként regisztrált gyermekük nevére íratják. Ők az Azénpénzem.hu szerint nyilván kihasználják a maximálisan felvehető hitelt, hiszen az azon elérhető kockázatmentes hozam és a támogatott kamat közötti nyereség (is) zsebre tehető. Még az állampapírokba is csurranhat pénz (ez a legfrissebb adatok alapján rá is férne).

Mindez tökéletesen illeszkedik a kormány eddigi preferenciáihoz, hiszen több szakértő is megállapította már, hogy a kialakított állami támogatási rendszer a tehetősebbeknek kedvez. Valójában az egész adórendszer így működik. A minimálbér körüli munkajövedelmek adóterhelése ugyanis az uniós országok között nálunk a legmagasabb. Persze a lakásárak mesterséges felpumpálása, amihez a mostani lépés is biztosan hozzájárul majd, sem a gazdagabbaknak fáj igazán.

Az árak pedig szárnyra kapnak...

Az ügynökök és közvetítők hatalmas ovációval fogadták a kormány új ötletét. Nem csoda, hiszen ez a most meglehetősen gyengélkedő piacon srófolhat egy nagyot felfelé. A DH szerint várhatóan élénkül a forgalom, ami növelheti a tranzakciószámot. Az árak pedig egyértelműen emelkedhetnek az intézkedéssel érintett szegmensben. Az OTP ingatlanhirdetési cége, a zenga.hu árnyaltabban látja. Úgy vélik, az árakban kétféle hatás érvényesülhet.

Azoknál az ingatlanoknál, amelyeket 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt kínálnak, a magasabb kereslet emelheti az árakat, miközben a kicsivel 1,5 millió forint feletti fajlagos árú lakásoknál az eladók vélhetően csökkenteni fognak az áron, mivel ez az árszint lesz a hitelfelvételhez szükséges limit, ami sokak számára lehet a lélektani határ. Az, hogy a kritériumok közé bekerült az 1,5 millió forintos négyzetméterár, az egyébként is drága Budapesten a zenga.hu szerint mérsékelheti a további áremelkedést, de vidéken várhatóan árfelhajtó hatással bírhat.

Az ingatlan.com azt gondolja, hogy a több első lakásvásárló láncreakciót indíthat el az ingatlanpiacon. Mint megjegyezték, a budapesti új lakások piacán az átlagos négyzetméterár már 1,6 millió forintnál jár, valószínűleg sok fejlesztő elgondolkodik azon, hogy az eladó új lakásainak az árát hogyan tudná az 1,5 milliós négyzetméterár alatt tartani. Ez pedig szerintük is lassíthatja a fővárosi drágulás ütemét.

Nagyon sok lakás ugorja meg a korlátot

Az ingatlan.com országos kínálatában jelenleg több mint 137 ezer lakóingatlan-hirdetés közül válogathatnak a vevők, amiből több mint 92 ezer felel meg az Otthon Start feltételeinek, ami a teljes kínálat kétharmadát teszi ki. A legtöbb feltételeknek megfelelő fővárosi lakást vagy házat a VIII., a XIV., a VII. és a XIII. kerületben hirdetik. Ezekben a budapesti városrészekben 880-1200 eladó lakóingatlanhirdetésből válogathatnak az első lakásvásárlók. A vármegyeszékhelyek közül pedig Pécs, Debrecen, Szeged, Győr és Nyíregyháza kínálja a legtöbb lehetőséget.

A feltételek a vidéki lakáspiacon a zenga.hu hirdetési számai alapján a legtöbb ingatlanra teljesülnek, a vármegyeszékhelyek mindegyikében 96 százalék felett van a másfél milliós négyzetméterár alatt kínált lakóingatlanok aránya, de Budapest kerületeinek többségében is széles a kínálat a támogatott hitelre alkalmas lakóingatlanokból.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, állami támogatás, kamat, Duna House, DH, zenga.hu, ingatlan.com