Az építéseknél az OC szerint még nem értünk a mélypontra

Borúsak a lakáspiaci kilátások

2012. június 28. Három év mélyrepülése után a Duna House (DH) elemzője 2012-re felfutást vár. Mások azonban óvnak a korai következtetésektől. A kereslet bővülésének – fogalmaznak óvatosan az Otthon Centrumnál (OC) – nem látszanak a gazdasági alapjai. Itt úgy látják, a lakásépítésben 2013. még további visszaesést hozhat.

Az ingatlanközvetítők (már csak szakmájukból következően is) mindig igyekeznek szebbre festeni a mennyasszonyt, vagyis a valóságosnál pörgősebbnek beállítani a piacot. Mára azonban már ők sem igazán képesek optimizmust sugallni. Különösen a kisebb helyi vállalkozások nem. Közülük ugyanis egyre többen hagynak fel tevékenységükkel. Az egyik piacról kivonuló (a főváros egyik nagyon drága kerületében működött) cég vezetője portálunknak elmondta: teljesen fagyottnak látja a piacot, az eladók ragaszkodnak elképzelésükhöz, a vevőket viszont csak az erősen alkalmi vételek érdeklik.  A Duna House elemzői viszont 2012-re az előző évinél akár ötödével nagyobb forgalmat is elképzelhetőnek tartanak.

A Világgazdaság úgy értesült, hogy elmozdult a kormány és a bankok közötti „állóháború” az állami kamattámogású hiteleknél. (A konfliktus okáról itt olvashat.) Déry szerint, ha sikerül is életet lehelni az új konstrukcióba, az addig nagy fordulatot addig nem hozhat, amíg nem javul a hitelkereslet. Az állami támogatás jó és szükséges, de önmagában nem képes csodát tenni. Ezért nem lenne baj, ha már most változna a helyzet, mert – mint kifejtette –ha lesz gazdasági fellendülés, javuló háztartási várakozások, javuló háztartási jövedelmek, akkor már egy kipróbált rendszert tudnak egyre többen igénybe venni.
Jelenleg igencsak derülátónak tűnő prognózisukat elsősorban az élethelyzet vezérelte okokra vezetik vissza. Az elmúlt három évben született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Az évi átlagos lakáspiaci forgalmat a teljes lakásállománnyal összevetve Rutai Gábor vezető elemző kiemelte: ez azt jelentené, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát.

A hosszabb távon valóban tarthatatlan arány értékeléséhez azonban véleményünk szerint azt sem árt figyelembe venni, hogy a KSH-nak a népszámlálás alapján felvázolt lakásállományi adataiból az is kiszámolható: félmillió feletti az üresen álló lakóingatlanok száma. Röpke körképünkre kiderült: Budapest XI., XII. és II. kerületében nagyon sok az üresen álló ingatlan. Mint több közvetítő is elmondta, nem egy hat évnél is régebben lakatlan. Akadnak olyan társasházak is, amelyekben a lakások többsége üres. Az egyik közvetítő szerint az idén megnövekedett forgalom egy része abból származik, hogy a több ingatlanukat évek óta tartogatók végre engedtek az árból, csak hogy megszabaduljanak végre a már csak a pénzt nyelő befektetésüktől. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzőjének véleménye annyiban egyezik a DH értékelésével, hogy elképzelhetőnek tartja a korábban kiváró, befektetési szándékú vevők színre lépését. Ahogy azonban érzékeltük, erre azért nem venne mérget. Ő úgy gondolja, hogy az első negyedévi fellendülést (az OC 40 százalékos megugrást érzékelt 2011-hez képest) korrekció követheti. Mint fogalmazott: az adásvételek számában az idén a 2011-es szint várható, hiszen a keresletbővülésnek egyelőre nem látszanak az alapjai a makrogazdasági mutatókban. Ezt követően 2013. hozhat 10-15 százalékos bővülést ezen a téren. Középtávon a finanszírozási feltételek javulásáig komoly lakáspiaci növekedésre nem számíthatunk – nyomatékosította.

Mit okoz az új ingatlanok hiánya?

Másként reagál azonban az új és a használt lakások piaca. A lakásépítések mélyrepülése nagy valószínűséggel 2012-ben sem áll meg, a használtlakás piaccal szemben így az idei év Déry szerint nem a mélypont lesz a lakásépítésekben.

Ez persze azt is jelentheti, hogy az újlakás-kínálat utánpótlása lassan szinte teljesen elapad, és a vevők már csak az átadott, de még eladatlan készletből tudnak válogatni. Több közvetítő éppen ezért várja, hogy az új építésű otthonoknál megugranak majd az árak. Déry szerint viszont az, hogy a vevők egy statikus készlettel találkoznak, amelynek elemeit korábbi projektek megmaradt, nehezebben értékesíthető lakásai fogják adni, tovább csökkentheti a keresletet ebben a szegmensben.

Kapcsolódó anyagok