Reálértéken szakadnak az árak

Brutálisan bezuhant a lakáspiac

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2023. május 23. Nemzetközi összevetésben is jelentős a hazai ingatlanpiac összezuhanása, 2023 első negyedévben 43 százalékkal csökkent a lakáspiaci adásvételek száma az egy évvel korábbi időszakhoz képest. A lakásárak 2022. második felében csökkenésnek indultak, a rendkívül magas infláció miatt reálértéken egyre nagyobb a zuhanás – derült ki az MNB legfrissebb elemzéséből.

A hazai lakáspiacon az európai országok többségéhez hasonlóan 2022 második felében fordulat következett be. Folyamatosan csökkent, majd év végén jelentősen mérséklődött, és tartósan havi 10 ezer alá csökkent a magánszemélyek lakáspiaci tranzakcióinak száma. A 2021-es 175 ezer után így 2022-ben összesen csupán 142 ezer tranzakció történhetett, ami 19 százalékos csökkenés az előző évihez képest – derült ki a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentéséből.

A rendkívül alacsony aktivitás hozzájárult az irányárak csökkenéséhez és a piaci alku növekedéséhez. A visszafogott lakáspiaci aktivitás 2023 első negyedévében is kitartott, az MNB becslése szerint mindössze 24,6 ezer lakás cserélt gazdát, ami 43 százalékkal kevesebb, mint 2022 első negyedévében (43,2 ezer darab).

A 2013-as mélyponthoz hasonlít

Az adásvételek első negyedévi száma utoljára 2013-ban, a lakáspiaci ciklusforduló idején volt ennél alacsonyabb. Az egyes településtípusok tekintetében legkisebb mértékben, 32 százalékkal a falusi CSOK-ra jogosult településeken esett vissza az adásvételek száma, míg Budapesten 52 százalékkal, a megyei jogú városokban 49 százalékkal, a többi városban 36 százalékkal, az egyéb községekben pedig 56 százalékkal csökkent a tranzakciók száma éves összevetésben.

Fordulat a lakásárakban is

Az országos folyamatokat leíró lakásárindexek 2022 második felében csökkenni kezdtek. 2022 negyedik negyedévében 3,6 százalékkal mérséklődtek a lakásárak országos átlagban, amit a harmadik negyedévben egy enyhe 1,6 százalékos csökkenés előzött meg. A lakásárak 2022 első félévében tapasztalt rendkívüli emelkedése (éves alapon 28,9 százalék) ezzel év végére jelentősen, 10,6 százalékra lassult. A magas infláció miatt reálértelemben a lakásárak 9,9 százalékkal mérséklődtek egy év alatt 2022-ben.

A KSH által közzétett használt és új lakások árváltozását követő indexek szintén a lakásárak csökkenését jelzik év végén. A használt lakások ára a negyedik negyedévben 2,6 százalékkal mérséklődött, amíg az új lakások ára 0,8 százalékkal enyhén emelkedett, így az éves áremelkedés 16,8 százalékra, illetve 14,6 százalékra lassult.

Forrás: MNB

Hol csökkentek az árak a leginkább?

2022 második félévében településtípusonként eltérően alakultak a hazai lakásárak. Budapesten a harmadik negyedévben még 2 százalékos emelkedést tapasztalhattunk az előző negyedévhez képest, amit a negyedik negyedévben csak egy kismértékű, 1,1 százalékos árcsökkenés követett. A vidéki városokban a harmadik negyedévben stagnáltak a lakásárak, a negyedik negyedévben pedig 2,9 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest.

A községekben ugyanakkor már a harmadik negyedévben is jelentősebb, 7,1 százalékos lakásár-csökkenést mértek, amit a negyedik negyedévben újabb 6,6 százalékos mérséklődés követett. A lakásárak éves nominális növekedési üteme ezzel Budapesten az első félév végi 20,6 százalékról a negyedik negyedévre 16,1 százalékra, a vidéki városokban 30,7-ről 14,4 százalékra, a községekben pedig 33 százalékról 0,3 százalékra mérséklődött.

Mi várható idén?

Előzetes ingatlanközvetítői tranzakciókon számolt lakásárindexek alapján 2023 első negyedévében országosan 3,8 százalékkal emelkedhettek a lakásárak, amíg Budapesten 1 százalékkal tovább csökkenhettek. Az árak változásában nem csak a település típusa, de az energiafogyasztás szempontjából is eltérő volt. Az MNB várakozásai szerint 2023 első negyedévében 15,4 százalékkal csökkenhettek a reál lakásárak éves összevetésben. A második negyedévben erőteljesebb, 18,9 százalékos visszaesés várható.

2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése várható, ami miatt fennmaradhat az alacsony kereslet, tovább hűtve a lakáspiacot.

Mi a helyzet az új lakásokkal?

2022-ben 20,5 ezer új építésű lakóingatlant adtak át, ami mindössze 3,2 százalékkal több, mint 2021-ben, viszont a 2023. első negyedévi átadások 20,2 százalékkal csökkentek éves össze-vetésben. A magyar lakásállomány 0,45 százalékos éves megújulási rátája európai viszonylatban továbbra is alacsony. A hazai építőipar számára a munkaerőhiány mellett egyre nagyobb korlátot jelent a termelésben az elégtelen kereslet, és az anyag- és munkaerőköltségekben megfigyelhető kétszámjegyű éves áremelkedés is megnehezíti az új projektek elindítását.

2022-ben 17 százalékkal nőtt éves összevetésben a kiadott építési engedélyek lakásszáma. A családi házak esetében visszaesés, míg a többlakásos épületekben kiadott lakásépítési engedélyeknél jelentős bővülés volt megfigyelhető. Utóbbit a kedvezményes, 5 százalékos lakás-áfa átmeneti jellege döntően befolyásolta. 2023 első negyedévében a kiadott új építési engedélyek lakásszáma 37,6 százalékkal csökkent éves összevetésben, a budapesti többlakásos épületek tekintetében ugyanakkor ennél mérsékeltebb a visszaesés. A fővárosi újlakás-fejlesztések terén bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet – áll az MNB jelentésében.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: infláció, MNB, ingatlan, lakáspiac