Bérbeadás: ömölhet ide az uniós pénz?

Brutálisan túlértékeltek a lakások

Fotó: Latzer Anna

2026. május 21. Az elmúlt 25 év alatt tavaly nőttek reálértéken leginkább a lakásárak – állapította meg a jegybank jelentése. A Tisza érzékelhetően nem az árak mind magasabbra tornázását, hanem épeszű bérlakás-programot tűzött ki célként. Egy uniós irányváltásnak köszönhetően erre a korábbinál jelentősebb támogatást lehet majd igényelni.

Kiszámítható, transzparens, biztonságos magán- és közösségi bérlakáspiacot ígért már a választások előtt megismerhető programjában a Tisza. A párt az országos szociális és piaci alapú bérlakásépítési és lakásszövetkezeti program keretében több tízezer új bérlakás építését irányozta elő. A PwC szakértője, Faragó János arra hívta fel a figyelmet, hogy a bérlakáspiac új lendületet kaphat az Európai Bizottság (EB) lakhatási tervei következtében.

Az EB ugyanis felülvizsgálta az általános gazdasági érdekű szolgáltatásokra (SGEI) vonatkozó állami támogatási szabályokat. Ennek eredményeként a megfizethető lakhatás önálló kategóriaként jelent meg a szociális lakhatás mellett. Ez a gyakorlatban azt jelenti – fejtegette a szakértő –, hogy a tagállamok a megfizethető lakhatási projekteket a Bizottság előzetes értesítése és engedélyeztetése nélkül támogathatják, és a korábban alkalmazott évi 15 millió eurós támogatási plafon is megszűnt.

Óriási summáról lehet szó

A két kategória célcsoportja eltérő: míg a szociális lakhatás elsősorban a hátrányos helyzetű csoportokat szolgálja, addig a megfizethető lakhatás az alacsony és közepes jövedelmű háztartásokra, az alapvető szolgáltatásokat nyújtó munkavállalókra (például tanárok, tűzoltók, rendőrök), valamint a munkába álló fiatalokra is kiterjed. A nemzeti és regionális fejlesztési bankok 2029-ig összesen mintegy 375 milliárd euró beruházást kívánnak allokálni a szociális, megfizethető és fenntartható lakhatás területére.

Az uniós szintű fordulatból adódó új lehetőségeket pedig – nyomatékosította Faragó János – Magyarország is ki tudná használni. A PwC szakértője szerint ehhez nagyjából éppen olyan intézkedések szükségesek, amelyeket a kormány eleve tervezett. Ide sorolható, hogy a bérlakásfejlesztések új lendületet kapjanak, a bérbeadó és a bérlő számára pedig egyaránt kiszámíthatóvá váljon a jogi környezetet. Feltétel lehet egyébként még a hosszú távú bérbeadás lakhatási modellként támogatása, a területen az intézményi befektetők érdekeltté tétele.

Így néz ki most a piaci helyzet

Az ingatlan.com friss elemzése szerint még mindig duplaannyit hoz a lakáshotel mint az albérlet. A befektetőknek tehát az „airbnbizés” sokkal jobban megéri. Mint a hirdetési portál megállapította: Budapesten nagyjából minden századik lakás működik rövid távú szálláshelyként, azaz Airbnb-lakásként. A belvárosi kerületekben viszont ez az arány több mint négyszeres. A magasabb bevételhez viszont nagyobb költség, több munka és erősebb szabályozási kockázat társul. Egyre több belső kerületben merült fel az airbnb-szabályozása.

A VI. kerületben már látszik a már bevezetett szigorítás hatása: az Airbnb-kínálat jelentősen visszaesett, miközben a hosszú távra kiadó lakások száma és az irántuk mutatkozó kereslet is érdemben nőtt. Az átlagos havi bérleti díjak pedig éves összevetésben stagnáltak, tavaly szeptember óta pedig havi 300 ezer forintról 280 ezerre csökkentek.

Csúcsra járt reálértéken a drágulás

Az ingatlan.com adatai szerint a hosszú távú lakáskiadásból elérhető bruttó bevételarányos hozam Budapesten jelenleg 4,5 százalék körül mozog. Szerintük ez önmagában arra késztetheti a befektetőket, hogy végiggondolják, valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés (kivéve, ha nagyot esnek a kamatok, ami az állampapíroknál már megkezdődött – a szerk.). A hirdetési portál úgy látja, a lakásárak emelkedési üteme folyamatosan lassul a fővárosban: áprilisban havi szinten csak stagnáltak az árak, éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tegnap közzétett lakáspiaci jelentésében azt állapította meg, hogy 2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal, reálértelemben 19 százalékkal nőttek a lakásárak, ami az elmúlt 25 év legmagasabb reál lakásárváltozása. A gyors drágulás a túlértékeltség érdemi emelkedését eredményezte, országos átlagban elérve a 22,5 százalékot. Mint leírták, 2025 második felében még gyorsult, 2026 elején azonban már mérséklődött a lakásár-dinamika. Úgy véljük, ezen a téren (is) látványos változásokat indukálhat majd, hogy a lakáspiacot mesterséges módon is rendre fűtő Orbán-kormány ellen szavaztak a magyarok.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, bérlakás, lakásár, MNB, PwC, ingatlan.com, Airnbn, kormány, Európai Bizottság, támogatás