A hisztéria hajtja fel az árakat, nem a kereslet

Döbbenet, mi folyik a lakáspiacon

Budapesten drágultak a legjobban a lakások
Fotó: clipart.com

2025. július 29. Úgy lőttek ki az árak az első negyedévben a lakáspiacon, hogy közben visszaesett a forgalom – derül ki a KSH legfrissebb elemzéséből. A piaci szereplők friss adatai szerint az árnövekedés a második negyedévben is tartott, a 3 százalékos lakáshitel bejelentésére pedig már megindult az újabb hisztéria.

Az év eleji lakásár-robbanásról már többször írtunk a piaci szereplők beszámolói alapján, most pedig az MNB és a KSH is előállt a saját elemzésével. A számaik – az eltérő módszertan miatt – különbözőek, azonban ugyanazokat a piaci folyamatokat írják le, a tendenciák azonosak.

A KSH tegnap közzétett adatai szerint 2025 I. negyedévében 5,3 százalékkal nőttek az árak 2024 utolsó negyedévéhez képest, a növekedés reálértelemben is jelentős mértékű, 2,7 százalékos volt. Ezzel az I. negyedévben nominálisan 12,5 százalékkal, reálértelemben 6,9 százalékkal lettek drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Az összevont lakáspiaci árindex alapján az új és a használt lakások ára együttesen a 2015. évi bázis közel 3,4-szeresére nőtt.

2025 I. negyedévében a használt lakások nominálisan 5,7 százalékkal lettek drágábbak, ezzel a reálárak 3,1 százalékkal nőttek. Az új lakások 2,3 százalékot kitevő áremelkedése reálértelemben stagnálásra utal, azonban hangsúlyozni kell, hogy egyelőre rendkívül alacsony a rendelkezésre álló megfigyelések száma a vizsgált időszakban – írja a KSH.

Az MNB pénteken megjelent elemzése nagyobb áremelkedést jelez: a jegybank szerint országos átlagban 7 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 első negyedévében az előző negyedévi 2,2 százalék után, míg éves alapon 15,3 százalékkal nőttek.

Pedig visszaesett a forgalom

A KSH elemzéséből az is kiderül, hogy a kiugró áremelkedés úgy ment végbe, hogy közben visszaesett a forgalom: 2025 I. negyedévében nem folytatódott a hazai lakáspiac 2024-ben megfigyelt bővülése, tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. A használt lakások eladása 8,2 százalékkal csökkent, míg újlakás-eladásból az egy évvel korábbinak kevesebb mint felét regisztrálták (az eddig beérkezett tranzakciók alapján, hasonló feldolgozottságot figyelembe véve).
Az új lakások piaci súlya meglehetősen alacsony, 2024-ben 4,9 százalékot, 2025 I. negyedévében 1,9 százalékot tett ki az eddig ismert adatok szerint. Ennek hátterében alapvetően az értékesítésre épülő lakások számának visszaesése áll, ugyanakkor a nagyvárosi adatok további beérkezésével ez az arány várhatóan még emelkedni fog – írja a KSH.

Budapesten visszaesett az eladott lakások száma

A korábbi visszaesés után 2024-ben Budapesten 39, százalékkal a megyeszékhelyeken 36 százalékkal több eladást regisztrált a KSH, mint egy évvel korábban. 2025 I. negyedévében viszont Budapest lakáseladásainak száma 24 százalékkal, a vármegyeszékhelyeké 5,9 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakitól (azonos feldolgozottság mellett). 2024-ben a kisebb városok és a községek lakáspiaca is bővült (20, illetve mintegy 10 százalékkal). 2025 I. negyedévében azonban a községekben is (7,5 százalékkal) kevesebb lakást adtak el, ugyanakkor a kisebb városok lakáspiacán nem történt érdemi változás.

Gyors áremelkedés a budapesti, lassuló a vidéki használtlakás-piacon

A használt lakások 2025. I. negyedévi, 5,7 százalékos áremelkedése mögött széttartó területi folyamatok rajzolódnak ki. Budapesten felgyorsult és a vármegyeszékhelyeken is folytatódott a lakások drágulása. A kisebb városokban ugyanakkor enyhén, a községekben viszont számottevően elmaradtak az árak a 2024. IV. negyedévi szinttől.

2025 I. negyedévében a használt lakások piacán:

Budapesten egy lakás átlagosan 62,5 millió forintba került, 8,8 millióval többe, mint az előző év azonos időszakában. A négyzetméterár az 1,2 millió forinthoz közelített, 228 ezer forinttal meghaladta az egy évvel korábbi szintet.
Az átlagos budapesti lakásár 16, a négyzetméterár 24 százalékkal magasabb volt az egy évvel korábbinál. A fajlagos árak gyorsabb emelkedése a kisebb, jellemzően többlakásos épületekben található lakások felértékelődését mutatja. A fővárosi panelek fajlagos ára egy év alatt 29, a nem panel társasházi lakásoké 22, míg a családi házaké mindössze 1,7 százalékkal lett magasabb.
A budai hegyvidéken az átlagos négyzetméterár 1,5, a többi budai kerületben 1,3 millió forint körüli volt. A pesti oldalon is már csak a külső kerületekben volt 1 millió forint alatt a használt lakások négyzetméterára.
A balatoni agglomerációban mért, 867 ezer forintot kitevő négyzetméterár 11 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit.
A budapesti agglomerációban bekövetkezett 5,9 százalékos éves nominális áremelkedés reálértelemben nem jelentett érdemi elmozdulást az egy évvel korábbi árszintről. Az átlagos négyzetméterár (735 ezer forint) a balatoni szint alatt maradt.
A vármegyeszékhelyek lakáspiacát mérsékeltebb áremelkedés mellett a fővárosihoz hasonló átrendeződés jellemezte: a panellakások négyzetméterára 15, a nem panel társasházi lakások 11 százalékkal többe kerültek, mint egy évvel korábban, ugyanakkor a családi házak átlagosan 3,4 százalékkal alacsonyabb áron keltek el. Ennek hatására az előző év azonos időszakihoz képest a négyzetméterárak ebben a településkategóriában is gyorsabban emelkedtek (12 százalék), mint az egy lakásra számított átlagárak (3,2 százalék).

Azóta is nőnek az árak

A visszaeső kereslet mellett növekvő árak azt mutatják, hogy nem a normál piaci folyamatok (kereslet-kínálat) alakítják azt, hanem a hiszti, a pszichológia. Az ingatlanpiaci szereplők már korábban arról számoltak be, hogy az áremelkedés annyira beindult az év elején, hogy március végére már visszavetette a belendülő keresletet. A magas árak miatt az adásvételek száma pedig áprilisban már jelentősen visszaesett, ugyanakkor a drágulás nem állt meg, csak lassult. A fővárosi ingatlanpiacon pedig a befektetők domináltak. Májusban már hiába volt látványos a kereslet visszaesése, az árak nem korrigáltak. A félév végére pedig a budapesti lakások ára a visszaeső kereslet mellett is már 20-25 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban.

Itt az újabb hiszti

Legutóbb az derült ki, hogy még meg sem jelent a végleges jogszabály az Otthon Start Programról, egyelőre csak társadalmi egyeztetésre bocsátották a szabályokat (a részletekről itt írtunk), a Duna House adatai szerint már érzékelhető a keresletélénkülés a lakáspiacon. A bejelentést követő 2 hétben úgy megugrott az érdeklődés, hogy már több mint 16 százalékkal több ingatlanbemutatást tartottak az értékesítők.

Az elmúlt napokban több olvasónk is arról számolt be, hogy a hónapok óta teljes érdektelenség mellett árult lakását sikerült eladnia. Míg mások arról írtak, hogy a környékükön hirtelen tömegével jelentek meg az „Eladó” táblák a házakon, azt remélve, hogy most jó áron kelhetnek el ezek az ingatlanok.

Az Index beszámolója szerint a GKI háttérbeszélgetésén azt hangsúlyozták, hogy a jelenlegi támogatási konstrukciók (például a 3 százalékos kamatú Otthon Start hitel) már a spekulatív várakozásokat is erősítik, és mivel a lakásépítési kínálat továbbra is szűkös, további árfelhajtó hatás várható. A GKI előrejelzése szerint 2025 végéig akár 15-20 százalékos áremelkedés is bekövetkezhet.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakáspiac, befektetők, lakásár, MNB, KSH, lakáspiaci árindex, lakáshitel, önrész, Otthon Start