Júliusban optimistábbá váltak a piaci szereplők

Döcög a lakáspiac, a metróbővítés viszont helyben felpörgetheti azt

Metróbővítési látványterv
Fotó: BKK

2026. augusztus 6. Az M3-as metró közbenső megállóként a Rózsa utcáig, majd a Rákospalota-Újpest vasútállomásig meghosszabbítása egy elemzés szerint 10 százalékkal is emelheti majd a lakásárakat. A változás előtt azonban akár árcsökkenés is jöhet, és később sem lehet mindenütt drágulásra számítani. A hatásokat pedig több tényező is alakítja – ahogy ez a júliusi lakáspiaci számoknál is látszott.

Az idei első félévben – állapította meg egy friss elemzés – a megfizethetőség határához ért a magyar lakáspiac. A következtetés az volt, hogy a továbbiakban vagy csökkennek az árak, vagy még jobban padlót fognak az adásvételek. Júliusban a Duna House (DH) becslése szerint az adásvételek száma 5,8 százalékkal lett alacsonyabb a júniusi szinttől, a 2025-ös azonos időszaki adatokhoz képest pedig 2,1 százalékos volt az elmaradás.

Mint megállapították, a visszaesés nem meglepő: a nyári hónapok jellemzően csendesebb időszaknak számítanak az ingatlanpiacon, a vevők és eladók egy része a szabadságok miatt halasztja az ügyintézést. Ennél fontosabb jel, hogy a tranzakciószám mindössze 2,1 százalékkal marad el a tavalyi júliusi szinttől – vagyis a júniusi élénkülés után a piac nem esett vissza a korábbi hónapok gyengébb szintjére, a kereslet inkább csak átmenetileg lassult, mintsem tartósan gyengült volna.

Most népszerűbbek a kertes házak

Az ingatlan.com is optimistább képet festett. Az adatok első ránézésre náluk is visszaesést mutatnak, a háttérben azonban elsősorban bázishatás áll. Az Otthon Start bejelentése miatt ugyanis tavaly nyáron megrohamozták a vevők a lakáspiacot. A hirdetési portálnál úgy látják: az aktuális folyamatokat reálisabban tükrözi, hogy júniushoz képest tovább nőtt a kereslet.

A havi élénkülés elsősorban a kertes házaknak köszönhető, ebben a szegmensben 13 százalékot meghaladó bővülés történt. A lakások esetében pedig majdnem 6 százalékkal erősödött az kereslet. Az országon belül kiugró különbségek alakultak ki. Szabolcs-Szatmár-Bereg, Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar megyékben 30 százalék körüli vagy azt meghaladó havi keresletbővülés következett be. A sor másik végén áll Budapest, a fővárosi lakásokra és házak iránti kereslet mindössze 0,4 százalékkal nőtt júniushoz képest, ami lényegében stagnálásnak felel meg.

Vágyak és remények

A piaci pörgésben érdekelt szereplők általában igyekeznek szebbre festeni a képet. A kisebb közvetítők azonban magánbeszélgetésben közel sem ennyire optimisták. Ráadásul az Azénpénzem több olvasója is meglehetősen kétségbeesett üzenetet küldött, még a piac „befagyását” is emlegették. Alighanem nyár végére derülhet ki, hogy valóban csak időszakos volt-e a választások körüli, utáni megdöccenés. Nem mellékes – mint az az ingatlan.com számaiból is kiderült –, hogy az ország különböző területein és az ingatlanok típusa között is igen jelentős lehet az eltérés. Külön hatnak persze a helyi sztorik is.

Korábban kigyűjtöttük, hogy pontosan hol, milyen vasútfejlesztéseket ütemezett be az uniós forrásokra támaszkodva a kormány. Mint az az ehhez összeállított táblázatunkban is szerepel, 80 milliárd forintból hosszabbítják meg az M3-as metrót Rákospalota-Újpest vasútállomásig. Az MBH Bank elemzése szerint (ezt itt találja meg) elsősorban azok az állomások növelik a környező ingatlanok értékét, amelyek új hálózati kapcsolatot hoztak létre.

Nem várják az árak azonnali megugrását

E logika alapján az MBH szerint az M3 új állomásai körül is várható felértékelődés: a Rózsa utca és Rákospalota-Újpest 500–800 méteres környezetében 5-10 százalékos relatív ingatlanár-prémium alakulhat ki ahhoz képest, mintha a metró nem épülne meg. Hangsúlyozták azonban, hogy ez nem az árak egyszeri, azonnali megugrását jelenti, hanem azt, hogy a terület több év alatt ennyivel teljesíthet jobban a hasonló adottságú, de metróval nem ellátott környékeknél.

A Rózsa utcánál elsősorban a lakóingatlanok értéke nőhet, mert a metró közvetlenül javítja egy beépült városrész elérhetőségét. Rákospalota-Újpestnél az intermodális csomópont jelenthet fejlesztési lehetőséget, de a hatás attól függ, sikerül-e gyalogosan jól átjárható, szolgáltatásokkal és rendezett közterületekkel körülvett állomást kialakítani. A metróállomás önmagában nem hoz létre új városközpontot.

Az építkezés éveiben ráadásul ezzel ellentétes, átmeneti hatás is jelentkezhet: a zaj, a por, a közúti korlátozások és a gyalogos kapcsolatok romlása csökkentheti a közvetlenül érintett lakások és üzletek vonzerejét. A későbbi értéknövekedés társadalmi mellékhatása pedig az lehet, hogy a bérleti díjak és lakásárak emelkedése kiszorítja az alacsonyabb jövedelmű lakókat.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakásárak, Duna House, DH, ingatlan.com, MBH, metró