Minőségi gondok lehetnek az ingatlanoknál

Egyre kínzóbbak a lakáspiaci anomáliák

Akiről mindenki álmodik
2019. május 2. Az idén szakmai becslés szerint a lakosság feketén 300 milliárd forintot adhat ki lakásfelújításra. A szóbeli megállapodások minőségi és garanciális gondot okozhatnak. Az építkezéseknél is hasonló a helyzet. A piacot közben szabályosan megbolondítják a befektetői vételek, illetve azok elmaradása.

Sajátosan magyar lakhatási krízisről írt idei elemzésében az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ). A jelenség lényege szerintük, hogy a hazai lakásvagyon műszaki állaga gyorsan romlik, mert sok tulajdonos nem költ megfelelően lakásfelújításra, a lakhatás minőségére. Legfrissebb számításaik szerint 2019-ben mintegy 300 milliárd forint értékű lehet a szóbeli megállapodás alapján kivitelezett lakásfelújítás. Ez pedig a költségvetésnek (a kieső áfa miatt) körülbelül 80 milliárd forintos veszteséget okoz. Ez pedig, vagy legalább egy része – sugallja az elemzés – forrásként felhasználható lenne épeszű programok számára.

Mint a szervezet már többször leírta: a kormány által indított lakásépítési, lakástámogatási programok csak akkor hatásosak, ha hosszú, legalább 8-10 éves időtávon kiszámíthatók, és elegendő forrás van mögöttük. Mint kifejtik, csak ilyen időtávba fér bele a lakossági előtakarékosság, a munkáltató támogatási érdekeltsége, a banki érdekeltség és a költségvetés teherbíró képessége (arról most sem és korábban sem ejtettek szót, pedig szerintünk nem mellékes, hogy a széles kör számára elérhető, a számlás kivitelezést egyértelműen segítő lakástakarékosság állami támogatását éppen nemrég szüntették meg).

A számla nélküli kivitelezés egyébként nem csak a költségvetést, hanem minőségi és garanciális problémák miatt sokszor a megrendelőt is alaposan megkárosíthatja. Másrészt viszont, mint azt szintén az ÉVOSZ állapította meg, mai árak mellett lakásfelújításról sokan nem is álmodhatnak. Nem csoda egyébként az árak száguldása, hiszen a tagszervezetek körében végzett felmérés szerint a lakásépítő cégek kapacitáskihasználtsága már kritikus szintet ért el. További gond lehet, hogy jelenleg a lakásépítés pörög leginkább, kérdés azonban, mire elkészülnek az épületek, talpon lesznek-e még a hozzájuk kapcsolódó cégek. Az Opten céginformációs szolgáltató felhívta ugyanis a figyelmet arra, hogy 2019 első negyedében a cégtörlések száma 17 százalékkal haladta meg az előző negyedévit. Akkor, amikor tényleg nagyon pörög az építős piac.

A felújításokat is pörgetik a befektetők?


Az ÉVOSZ legújabb elemezésében (is) kiemeli, hogy 2018-ban a Budapesten megvásárolt új építésű lakások 65 százalékát befektetési céllal vették meg. A Duna House (DH) azonban úgy látja, hogy jót is tesznek a befektetők, ráadásul éppen a lakásfelújítás terén. Az ingatlanközvetítő azt állítja, hogy a befektetőknek köszönhetően javul a fővárosban a piacra kerülő ingatlanállomány minősége. A korábbi években ugyanis sok befektető vásárolt meg rosszabb minőségű ingatlant, amit a későbbiekben felújítottak

Az ingatlanok harmada, egyes kerületekben közel fele nagyon jó állapotú volt az értékesítéskor, míg a lakhatatlan és felújítandó lakások aránya elhanyagolható szinten maradt 2018-ban. A legnagyobb fejlődést a VII. kerület érte el, itt az értékesített ingatlanok között a jobb minőségűek aránya 2014 és 2018 között közel megduplázódott. A kiemelkedő állapotú ingatlanok a pesti belvárosi kerületekben és a budai oldalon találhatóak.
Arról pedig, hogy az ingatlanközvetítők (akik saját adatbázisukból vonhatnak le következtetéseket) mennyire valóságos képet láthatnak a piacból, sokat mondhat: becslések szerint a 40 millió forintnál olcsóbb lakásoknál kevésbé veszik igénybe közvetítők segítségét az eladók, mint a magasabb árkategóriájúaknál
Az is kérdés persze, hogy a befektetői érdeklődés meddig marad fenn ilyen intenzitással. A Világgazdaság a kérdés egy igen érdekes aspektusát világította meg. Mint cikkükben leírják, jelentős felárral tudták eladni tulajdonosaik belvárosi lakásaikat a jellemzően látatlanban vásárló letelepedési kötvényes külföldieknek. Csakhogy e tőkeerős vevőkör mostanra bevásárolt, és egyre inkább eltűnik a piacról.

Jókora változások indultak meg


A Balla Ingatlan szerint a magas lakásárak miatt már háttérbe szorult az a típusú befektetési tevékenység, hogy egy vállalkozó vásárol egy lakást, azt felújítja, majd haszonnal megnövelt áron eladja. Ma már ugyanis olyan árakon kellene kínálni a felújított ingatlant, amelyért már nem tudnák (könnyen) értékesíteni. A kiadásra történő ingatlanbefektetés a megfelelő hozamok miatt továbbra is jelen van, de itt is mérséklődő befektetői kedvvel lehet találkozni.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a befektetők itt mára szinte teljesen eltűntek a piacról, miután az elmúlt években majdnem minden felújítandó ingatlant felvásároltak. Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője pontosan ugyanezt tapasztalja az ő tevékenységi kerületeiben.  A belvárosban (még?) nem ez a helyzet, de a változás itt is jól látszik. A legkeresettebb részeken - például a bulinegyedben - az elmúlt években már eladogatták a befektetésként vett lakásokat. Schneider Zoltán, a Balla helyi vezetője szerint a slágertermékeknek számító garzonok közül mára csak a túlárazott ingatlanok maradtak a piacon.

Szűkül a készpénzért befektetésre vásárlók köre a XI. és XXII. kerületben is. A vevők 15-20 százaléka még mindig bérbeadási szándékkal vásárol ingatlant a IV. kerületben, és valamennyire Zuglóban is jelen vannak még a befektetők.
 

Nézze meg karikatúránkat is!

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!


Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok

Sikerük titka a gyors döntés
2019. június 24. A vízilabdában másodpercek alatt történnek az események. Nincs idő hosszas gondolkodásra, a kínálkozó helyzeteket azonnal ki kell használni. A befektetések világában is gyakran adódnak olyan lehetőségek, amelyeket csak rövid ideig lehet megragadni.


Szívós Márton világbajnok vízilabdázó és Hosszú Ferenc, az OTP Alapkezelő befektetési igazgatója. Mindketten nagyon sikeresek a hivatásukban, de más is közös is van bennük: tudnak és mernek gyorsan dönteni. Jó helyzetfelismeréssel egy vízilabdázó győzelmet is szerezhet a csapatának, egy befektetési alapot kezelő szakember pedig a piaci átlagnál magasabb hozamot érhet el a befektetők számára.
Szívós Márton utánpótlás játékosként ifjúsági Európa-bajnok, világbajnoki bronzérmes, Universiade győztes. A magyar férfi vízilabda válogatott tagjaként világbajnok és Világliga győztes. Londonban és Rio de Janeiroban az olimpiai 5. helyezett csapat tagja volt. Klubcsapataival ötszörös magyar bajnok, olasz bajnok, ötszörös magyar kupa, olasz kupa, Euroliga és Európai Szuperkupa győztes.
Hosszú Ferenc 2006-ban diplomázott a budapesti Corvinus Egyetemen, 2007-től az OTP Alapkezelő termék-, majd portfoliómenedzsere, 2017-től pedig befektetési igazgatója. Elsődleges szakterülete az árupiaci befektetések. Az OTP Föld Kincsei Alap portfoliómenedzsere, amely eddig hat alkalommal nyerte el az Év Legjobb Árupiaci Alapja díjat a Privátbankár.hu Klasszis szakmai díjazásán.
2019-ben a szakma az Év Feltörekvő Portfoliómenedzserévé választotta.
Az OTP Föld Kincsei Alap a hazai piacon egyedülálló stratégiát követ: abszolút hozamú származtatott alap, amely a határidős árupiacokon keresztül energiahordozókba, nemesfémekbe, ipari fémekbe, mezőgazdasági terményekbe fektet.
„Az árupiacokon a vedd meg és tartsd (buy and hold) stratégia akkor sem biztos, hogy jó hozamot eredményez, ha az árfolyamok egyébként felfelé tartanak. Ezekre a piacokra ugyanis határidős ügyleteken keresztül lehet befektetni, amelyeknek folyamatos megújítása jelentős költségekkel jár. A jó stratégia ezért az aktív kezelés, a kínálkozó lehetőségek gyors kihasználása akár vételi (long), akár eladási (short) pozíciókkal, amelyeknek a hatékonyságát tőkeáttétel segítségével lehet tovább növelni. Az árupiacok azonban rendkívül kiszámíthatatlanok, teljesítményüket nemcsak a világgazdasági folyamatok, hanem gyakran a politika, az időjárás, vagy akár a természeti jelenségek is befolyásolják. A döntések kockázattal járnak, amelyeket vállalnom kell.” – mondta el Hosszú Ferenc.
Az OTP Föld Kincsei Alap tehát olyan befektetés, amelynek jelentős kockázata van ugyan, de a legalább 3-5 éves ajánlott befektetési időtávon várható hozama is magasabb, mint amit kockázatvállalás nélkül el lehet érni.
Az alapról részletesen itt tájékozódhat: https://www.otpbank.hu/otpalapkezelo/hu/A_FoldKincsei
A befektetési jegyek elérhetőek az OTP Bank fiókhálózatban, illetve az OTPdirekt elektronikus csatornáin keresztül, illetve több más pénzintézet is ajánlja az alapot privátbanki ügyfelei számára.