Kilenc év után megérkezett a trendforduló

Eljött az áresés az ingatlanpiacon

Fotó: Fazekas Fanni

2023. november 17. Országos átlagban 0,8 százalékkal mérséklődtek a lakásárak 2023 második negyedévében az egy évvel korábbi időszakhoz képest, amire 9 éve nem volt példa. Reálértelemben 18,5 százalékos volt a zuhanás, de még így is túlértékelt a piac – derült ki az MNB legfrissebb Lakáspiaci jelentéséből.

A kedvezőtlen gazdasági környezet a lakáspiacon is éreztette hatását. A csökkenő reálbérek és a rendkívül alacsony fogyasztói bizalom hatására alaposan megcsappant a kereslet, így 2023 első 9 hónapjában nagyjából harmadával csökkent a tranzakciószám, szeptemberben még mindig visszaesés látható (mínusz 8 százalék) az előző év egyébként már gyengébb bázisához viszonyítva – mondta Nagy Tamás, az MNB igazgatója az MNB legfrissebb Lakáspiaci jelentéséről tartott online sajtótájékoztatón.

Az MNB 2023 egészére azzal számol, hogy összesen mintegy 116 ezer lakás cserélhet gazdát, ami nagyjából negyedével alacsonyabb, mint a 2022-es 152 ezres tranzakciószám. Utoljára 2013-ban, 2014-ben láttunk ennyire alacsony számot, bár Nagy Tamás szerint ez nem magyar sajátosság, ugyanis az elérhető európai uniós adatok alapján az látható, hogy a második negyedévben átlagosan negyedével csökkent az adásvételek száma uniós szinten.

Hányan veszik befektetési céllal?

Érdemben csökkent a befektetési céllal lakást vásárlók aránya is. Budapesten korábban a vásárlók 40-50 százaléka vett befektetési céllal lakást, ez nagyjából egyharmadra mérséklődött, míg vidéken nagyjából negyedére csökkent a korábbi 30 százalékról. A jó hír viszont az, hogy nem látszik, hogy a korábbi befektetők kiszállnának a piacról, ennek aránya ugyanis az elmúlt negyedévekben nem emelkedett – hangsúlyozta az MNB igazgatója. Ha viszont hosszabb távon vizsgáljuk a tendenciát, akkor azt láthatjuk, hogy 2021-ig a befektetési céllal vásárlók eladásai 5-10 százalékot tettek ki, majd 2021 tavaszától ez megugrott a jelenlegi 30 százalék (Budapest), illetve 24 százalék (vidék) környékére.

Eljött az árcsökkenés ideje

A továbbra is alacsony aktivitás hozzájárult a kínálati árak csökkenéséhez és a piaci alku növekedéséhez. Országosan kilenc év után először csökkentek éves alapon a nominális lakásárak 2023 második negyedévében. A lakásárak 2022 második félévében már mérséklődtek, majd 2023 első és második negyedévében rendre 2,6 és 0,5 százalékkal nőttek negyedéves alapon országos Éves szinten a lakásárak érdemi csökkenése csak a kisebb településeken volt jellemző. A nominális lakásárak Budapesten az előző év azonos időszakához képest 4,9 százalékkal, a vidéki városokban 1,1 százalékkal emelkedtek, a községekben azonban 8,1 százalékkal csökkentek 2023 második negyedévében.

Negyedéves alapon ugyanakkor megállt a községekben három negyedéven át tapasztalt folyamatos lakásárcsökkenés, és a második negyedévben már 2,5 százalékkal növekedtek a lakásárak a kistelepüléseken. Ugyanezen időszakban a vidéki városokban negyedéves alapon 1 százalékkal mérséklődtek, Budapesten 1,1 százalékkal emelkedtek a lakásárak, de az előzetes ingatlanközvetítői tranzakciókon számolt lakásárindex alapján 2023 harmadik negyedévében már a fővárosban is kismértékű csökkenés lehetett.

Még mindig túlértékeltek a lakások

Reálértelemben a második negyedévben 18,5 százalékkal mérséklődtek a lakásárak az egy évvel korábbihoz képest. A KSH által közzétett használt és új lakások árváltozását követő indexek alapján a használt lakások ára a második negyedévben 3 százalékkal mérséklődött, az új lakások ára pedig 7 százalékkal emelkedett negyedéves alapon. Az ingatlanközvetítői tranzakciókon számolt előzetes MNB-lakásárindex alapján 2023 harmadik negyedévében 0,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak negyedéves alapon, ezzel az éves dinamika is visszatérhetett a pozitív tartományba.

Éves összevetésben érdemben enyhült, de továbbra is magas a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége. 2022 második felében országosan a 25 százalékos csúcsról 12 százalékra enyhült a lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége, a mérséklődő tendencia azonban az idei évben már nem folytatódott. 2023 második negyedévében 13 százalékot ért el a becsült túlértékeltség, ami a korábbi évekkel összevetve továbbra is magas értéknek számít.

Az első félévben a felülértékeltség mérséklődését akadályozta a háztartások rendelkezésre álló reáljövedelmének csökkenése. Ugyanakkor a reálbér-növekedés 2023 végétől várható visszatérésével a fundamentumok javulása várható, ami mérsékli a további nominális lakásárcsökkenés kockázatát. Budapesten 2023-ban már nem volt tapasztalható érdemi eltérés a lakásárak egyensúlyi szintjétől, azaz Budapest már nem számít túlértékeltek.

Könnyebb lett a lakásszerzés?

Országszerte csökkent a lakásárak helyi keresetekhez viszonyított aránya. A lakásár-dinamika jelentős mérséklődésének és a továbbra is gyors ütemben növekvő nominális béreknek köszönhetően 2023-ban csökkent a hazai régióközpontok medián lakásárainak megyei átlagbérekhez viszonyított nagysága. 2023 második negyedévében Debrecenben és Szegeden is 1 évnyi nettó átlagkeresettel kevesebbre volt szükség egy medián négyzetméterárral rendelkező, 75 négyzetméter alapterületű lakás megvásárlásához, mint a tavalyi év azonos időszakában. A többi régióközpontban ennél is nagyobb mértékben javult a lakásárak helyi jövedelmekhez viszonyított elérhetősége, a legnagyobb mértékben Székesfehérváron, ahol 11,6 évről 9,7 évre, mintegy hatodával csökkent a vizsgált mutató.

Historikus összevetésben ugyanakkor még mindenhol magas a mutató értéke, többnyire a 2019-es – a világjárvány okozta átmeneti visszaesést megelőző – szint felett tartózkodik. E tekintetben Budapesten érdemben javult a mutató, itt egy „átlaglakásért” 11,7 évet kell dolgozni 2023-ban, ami tizedével alacsonyabb a 2019-ben elért 13,1 évhez képest.

Ha viszont nem a megyei átlagbéreket nézzük, hanem az országosat, akkor Budapesten 2023 harmadik negyedévében 16,9 évnyi országos átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához, ezzel a hetedik legkevésbé megfizethető főváros volt európai összehasonlításban.

Mi várható?

Az év hátralévő részében a már bejelentett 2024-es CSOK Plusz kivárásra ösztönözheti az érintetteket, ugyanakkor az eddig megszokott CSOK jövő évi megszűnése azokat ösztönözheti vásárlásra, akik még idén élni tudnak vele. Egyébként a CSOK Plusztól senki sem vár érdemi fellendülést a piacon, az MNB úgy számol – ahogy a kormány is -, hogy a következő 3 évben évente mintegy 13 ezren vehetik igénybe, és évente 380 milliárd forintnyi hitelkihelyezéssel kalkulálnak.

Önmagában pozitív jel lehetne, hogy a mérések szerint javul a fogyasztói bizalom, ami a lakáspiaci kereslet szempontjából a hosszú távú döntést meghatározó tényező. Csakhogy a javulás önmagában kevés, ugyanis még mindig olyan mélységben jár, mint a Covid-járvány kitörésének idején (2020 tavasza) volt.

Az MNB úgy számol, hogy idén év végén már kis mértékű lehet a reálbér-növekedés lesz, jövőre pedig egyszámjegű növekedés várható, ez pedig pozitívan hat a lakáspiacra, így a lakásárak további nominális csökkenésére kicsi az esély.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: ingatlanpiac, lakás, lakásár, MNB, Lakáspiaci jelentés, reálbér, CSOK, CSOK Plusz, lakáshitel