A kamatszint lassan egészen biztosan az aljára ér

Hitelkiváltási trükkök és buktatók

Figyeljünk, hogy ne csak a közvetítőnek legyen oka örömre
2014. június 23. A közvetítők nagy lendülettel igyekeznek rábírni az adósokat arra, hogy régebbi, drága hitelüket cseréljék új, olcsóbb hitelre. Nekik biztosan megéri egy ilyen váltás, és sokszor az adós is nagyon jól járhat vele. Kockázatok azért akadnak, és nem csak abban, hogy egyáltalán hitelképesnek minősíti-e a kiszemelt bank a reménykedő ügyfelet.

Egymás után bombázzák közleményekkel a sajtót azok a közvetítők, akik szép jutalékot vághatnak zsebre, ha sokakat sikerül rábeszélni: az ő segítségükkel váltsanak hitelező bankot. A KSH adatai szerint 2013-ban az első és a második félévben is ezer adós (egy év alatt összesen 2090 fő) cserélte le korábbi kölcsönét. A hitelkiváltás értéke összesen hatmilliárd forint volt.  A válság évében közel négyezren vitték át máshová majdnem 30 milliárd forintnyi hitelüket. Ez a lépés akkor nekik is igen jónak tűnhetett. Többségében azonban a váltásnak végül csak az őket közvetítők örülhettek.
 

Többszázmilliárdra férne rá az „átárazás”


Jelenleg egészen másnak tűnik a helyzet, de azért most is akadnak bizonytalanságok. Az új szabályozás 2012-től előírta az átlátható árazást, vagyis a jelzáloghitelek irányadó kamathoz kötését. Az adósok terhei így automatikusan követik a pénzpiacot. Ez a mostani kamatzuhanás idején remek dolog, de egyáltalán nem biztos, hogy az alacsony kamatok kora kitart a teljes futamidő alatt. Az új törlesztőket számolgatva nem árt figyelni arra, hogy a kamatcsökkentés lassan elérheti az alját, ahonnan már csak felfelé vezethet út. Az adós terhét pedig nem is az MNB, hanem a pénzpiac befolyásolja, ami az eddigi tapasztalatok szerint rejt magában veszélyeket.

Az is tény viszont, hogy miközben a kamatszint, így az új hitelek ára is, fantasztikusan alacsonyra esett, a régi adósok terhei csak igen visszafogottan csökkentek. Érdemes lehet tehát „átárazni” a meglévő hitelt. Az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) szerint jelenleg a piacon valószínűleg legalább 400 milliárd forint olyan hitel (deviza, forint) van 65-70 ezer adósnál, amelynek lehetne kedvezőbb konstrukciót találni. Konkrét példákon végzett számításaik szerint forinthitel esetében éves szinten 480-600 ezer forint takarítható meg. A devizahitel törlesztése pedig 72-192 ezer forinttal lehet évente alacsonyabb.

Az OCHC ügyvezető igazgatója, Bánfalvi László – saját tapasztalatainkkal egyezően – úgy látja, hogy a végtörlesztéshez felvett forinthiteleket mindenképpen érdemes lehet kiváltani. Szerinte az egyik kulcskérdés, hogy milyen a felvett hitel kamatperiódusa (az adós akár 5-10 évre beragadhatott a korábbi, sokkal magasabb kamatokon). Bánfalvi is felhívja a figyelmet arra, hogy nem szabad megfeledkezni a régi hitel visszafizetésekor felszámolt előtörlesztési díjról, illetve a régit kiváltó hitel felvételéhez kapcsolódó díjakról.

Mi ezzel kapcsolatban kiemeljük még, hogy a bankok az ingatlan értékbecslését szinte mindig a hitelképességi vizsgálat előtt végzik. Az adósminősítések pedig titkosak. Korábban összegyűjtöttük az általában rejtetten kezelt szempontokat, de mostanra még egy kicsit tudtunk finomítani a képen. Az alábbi táblázatban erre, de a hitelkiváltási „fifikákra” is kitértünk.


Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát
Annak érdekében pedig, hogy ne maradjon le az érdekesebb írásokról, iratkozzon fel hírlevelünkre!


Hitelkiváltási kiskáté

MegnevezésGyakorlatMegjegyzés
ÉrtékbecslésA hiteldöntés előtt kellElképzelhető, hogy a remélt olcsóbb hitel  helyett plusz költséget kell vállalni
 TIPP: mielőtt valaki az egészbe belefogna, ellenőrizze, a válság hogyan hatott saját ingatlana árára
Induló költségekA közvetítők ezek hitelhez adását javasoljákA kiváltással a hitelösszeg szinte sohasem nőhet
 TIPP: az induló költségek nélküli, akciós konstrukciókat alaposan meg kell nézni, ezek ugyanis végül drágábbak is lehetnek
A hitelbírálat fő szempontjaA fedezetként szereplő ingatlanJó helyen levő lakást fogadnak be szívesen, nem mindegy az állapot sem
JövedelemigazolásA közvetítők szerint ez nem mindig kellHavi számlakivonatokat kérnek be, és az  elvárás, hogy azokon legyen munkabér címén jóváírás
Elvárt jövedelemHavi 100 ezer forintos jövedelem alatt szinte biztosan nem, 350 ezer forint felett pedig egyértelműen vonzó lehet az adósBankonként nagyon jelentős az eltérés
EladósodottságA KHR-ben mindenképpen utánanéznekÁltalában a havi jövedelem harmada mehet törlesztésre,  de az is előfordulhat, hogy ennek csak a felét fogadja el a bank
 TIPP: a nagy összegű hitekártya-keretet kiváltás előtt érdemes megszüntetni, a kiváltás követően ez újra igényelhető 
HitelhányadA törvény 80 százalékos hitelfedezeti mutatót (LTV) enged a forinthiteleknél, de ez ritkán jöhet összeAz MNB statisztikája szerint 2014 első negyedévében az átag 56 százalék volt
 TIPP: azt, hogy a ingatlan értékének mekkora hányadát teheti ki a hitel, befolyásolja az értékbecslés, magasabbra értékelt ingatlannál még egy alacsonyabb LTV is nagyobb hitelt tehet lehetővé
Egyéb figyelembe veendő szempontokA kiváltó hitelt nyújtó bank lép be folyószámlavezetőkéntA számladíjakat, szolgáltatásokat (pl. hitelkártya, folyószámlahitel) jó előzetesen körültekintően tisztázni
 Az új hitelhez új lakásbiztosítást kell kötni Ez plusz megtakarítást hozhat, de a régi lemondása csak évfordulókor lehetséges (a hátralékot a biztosítók behajtják)
Biztos kudarcAktív, sőt passzív KHR-státusz (90 napon túli törlesztési hátralék még akkor is, ha azt időközben rendezték)
 Magas hitelhányad, ha nincs pótfedezet bevonására (másik ingatlan megterhelésére) lehetőség
 Nagyon alacsony, vagy nem igazolható jövedelem, de erősen problémás az adóstársak változása, vagy a tulajondi lap további terhelése is


Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok