A bankok jól átvészelnék a hitelválságot, de mi a helyzet az adósokkal?

Kétszázmilliárdnyi lakáshitel lehet veszélyben

Egy mozdulattal engedtek most 50 milliót
Fotó: Latzer Anna

2023. május 30. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) megvizsgálta, mennyire viseli jól a bankrendszer, ha folytatódik a lakásárak csökkenése. Arra jutottak, nem lehet komoly gond, mert ha bajba is kerülnek az adósok, ingatlanuk értékesítésével pénzükhöz jutnak a pénzintézetek. Kiszámoltuk, hány hitelesnél rezeghet ez a bizonyos léc.

Legutóbbi stabilitási jelentésében (ennek itt nézhet utána) az MNB külön kitért arra, mi a helyzet akkor, ha a lakásárak csökkenése folytatódik. Mint arról korábban írtunk, 2023 első negyedévben 43 százalékkal esett a lakáspiaci adásvételek száma az egy évvel korábbi időszakhoz képest. A lakásárak 2022. második felében kezdtek mérséklődni, a rendkívül magas infláció miatt reálértéken pedig egyre nagyobb a zuhanás.

A mostani jelentés szerint az ingatlanpiaci folyamatok szoros kapcsolatban állnak a banki hitelezéssel, és hatást gyakorolnak a bankrendszer mérlegére és eredményére, ezért az MNB áttekintette a lakossági jelzáloghitel-portfóliót a fedezetek járásainak lakáspiaci túlértékeltsége és aktuális hitelfedezeti mutató (HFM) szerint. Lefordítva magyarra: azt vizsgálták, hogy a lakásárak további esése után, ha az adósok nem fizetnek, mennyire tudnak az ingatlanok gyors eladásával simán pénzüknél lenni a bankok.

Megjegyezték, hogy a piaci aktivitás mérséklődése nehezíti az ingatlanok értékesíthetőségét és csökkentheti azok értékét. Mint megállapították: egy esetleges lakásár-korrekció hatása limitált lenne a bankokra, köszönhetően az alacsony hitelfedezeti mutatóknak. Ebben az esetben tehát nyomott áron kellene ugyan eladni a bajba került adósok lakását, de még ez is meghaladhatná az ingatlanra terhelt hitel összegét.

Harmincezer adós veszthetné el úgy lakását, hogy maradna adóssága

Mint az MNB megállapította: a fennálló jelzáloghitel-állomány mindössze 4,4 százaléka rendelkezik 80 százalék feletti aktuális HFM-mel. Ezen belül is csupán az állomány 1,5 százaléka esetén helyezkedik el a fedezetként szolgáló lakóingatlan olyan területen, ahol 2022-ben 20 százalékot meghaladó lehetett a lakásárak felülértékeltsége. Becslésük szerint a lakáspiaci túlértékeltség teljes korrekciója esetén a jelzáloghitel-állomány 15,4 százaléka kerülne 80 százalékos HFM fölé, és csupán 4,7 százalékuk 100 százalékos HFM fölé.

A Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) 2022 végén 680 ezer hátralékos hitelszerződést tartottak nyilván, ami idén tavaszra 660 ezerre mérséklődött. Ez ugyan hatalmas javulás a 2018-as majdnem 1,5 millióhoz képest, de nem tagadhatatlanul még így is jelentős szám.

Hozzátették még azt is, hogy a fedezetül szolgáló lakóingatlanokat konzervatívan értékelték a bankok, ami jelentősen mérsékli a lakáspiac visszaeséséből eredő kockázatokat. Az Azénpénzem.hu igyekezett inkább az adósok oldaláról megnézni ugyanezt a helyzetet. A jegybanki kalkulációt véve alapul úgy számoltuk, hogy körülbelül 202 milliárd forintnyi lakáshitel, és mintegy 30 ezer adós kerülhet közvetlenül veszélybe. Elméletben ők lehetnek azok, akiknek nyakában még a lakásuk elvesztése után is maradhat adósság.

Tartunk attól, hogy előbbi számítás túl szép is lehet. Amennyiben ugyanis a jelenlegi folyamatok nem fordulnak meg (már a három egymást követő negyedévben zsugorodott a magyar gazdaság, a cégeknél megugrott a fizetésképtelenségi eljárások száma), akkor nem a lakáspiaci túlértékeltség korrekciója lesz a legnagyobb gond. Utóbbi „csak” járulékos következményként ronthatja tovább a lakossági bajokat. A többi mellett elgondolkodtató lehet például az is, hogy a KSH legutóbbi adatai szerint csak az idősebbek körében csökkent a munkanélküliség.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakáshitel, MNB, stabilitási jelentés, hitelfedezeti mutató, HFM, gazdaság