Több szempontra is érdemes figyelni

Kiszámoltuk, mit jelent a lakásvásárlóknak az MNB terve

Fotó: clipart.com

2023. október 20. A fiatalok a jegybank tervei szerint akár a vételár tizedét összespórolva megvehetik majd első lakásukat. Persze csak akkor, ha ehhez elég nagy az igazolt jövedelmük. Kiszámoltuk, mekkora összegekről van szó. Persze ez csak az egyik szempont, pedig akadnak azért itt más megfontolandó tényezők is.

A gazdasági bizonytalanságok miatt a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a korábban tervezett, a jelzálogalapú finanszírozás arányának növelését és a bankközi keresztfinanszírozás mérséklését célzó szigorításokat határozatlan időre elhalasztotta. Az új deviza jelzáloglevél alapú forrásokra vonatkozó zöld követelményt egy évvel, 2024 októberére tolták ki. Bár a napokban bemutatott makroprudenciális jelentésben (ezt teljes terjedelmében itt találhatja meg) nem győzik hangsúlyozni, mennyire rendben van minden, az előbbiek azért elég komoly aggodalmakra utalnak.

Ahogy amúgy az is, hogy leporolták a fiatalokra vonatkozó adósságfék szabályok lazítására két évvel ezelőtti terveiket. Akkor még száguldott a hitelezés (bár mi már figyelmeztettünk arra, hogy emelkedhetnek a kamatok és vége lehet a korábbi forrásbőség korának), ami mostanra teljesen padlót fogott. Így logikus, hogy a tervbe vett lazítás is erőteljesebb. A fiatalok a jegybank tervei szerint akár a vételár tizedét összespórolva megvehetik majd első lakásukat. Jelenleg ennek kétszeresét kell letenniük.

Budapest legolcsóbb kerületeiben egy 48 négyzetméteres panel ára átlagosan körülbelül 30 millió forint – egy budai jobb lakótelepen egyébként ez 45 millió forintra is rúghat. (Az árakat az OTP Ingatlanpont elemzéséből vettük.) Az új szabályok szerint így 3 millió forinttal már belevághatna a vételbe az első lakását szerző fiatal. Az Azénpénzem.hu számításai szerint a kormányzat által elvárt jelenlegi teljes hiteldíj (THM) plafon és 20 éves futamidő mellett ekkora kölcsönhöz legalább 460 ezer forintos havi igazolt nettó jövedelemre van szükség.

Sorjáznak a megfontolandók

A külvárosi lakást vevők havi törlesztője ugyanis körülbelül 228,5 ezer forintra jön ki, míg a budai oldalt választók 343 ezer forinttal is számolhat(ná)nak. Közben a fővárosi átlagos lakásbérleti díj októberben már 240 ezer forintot tett ki. A budai panel vételét fontolgatók helyzetét javíthatja, hogy nagy valószínűséggel a 600 ezer forintos havi jövedelmi szint felettiek jöhetnek szóba, akiknek a jövedelmét az idén nyártól hatályos szabályok szerint 60 százalékban is terhelheti a törlesztő. Feltétel persze az is, hogy a fiatalnak más adóssága, sőt hitelkártyás kerete se legyen.

További fontos szempont, hogy az első lakásukra vágyók találjanak majd olyan bankot, amely mindkét mutatóban – tehát a jövedelemarányos törlesztő (JTM) és a hitelhányad (HFM) terén is – hajlandó elmenni a falig. Nem mellékes persze az sem, hogy a pályakezdők akarjanak és merjenek ilyen mértékű eladósodást vállalni. Nem véletlen ugyanis, hogy megfeküdt a lakáshitelezés Magyarországon. Ebben nemcsak a magas hitelkamatok, hanem az elszálló infláció miatt a reálbérek csökkenése és a gazdasági bizonytalanságok is szerepet játszanak. Egyre többen húzzák meg a nadrágszíjat, és nemhogy lakásberuházáson nem gondolkoznak, hanem a fogyasztást is visszafogják.

Ezt mutatják a statisztikák

Ami pedig azt a bizonyos falat illeti: az MNB megállapította, hogy a JTM limitekhez közeli lakossági hitelvolumen növekedése látszik az új folyósításokban, különösen a lakáshitelek esetén. Míg 2021 előtt a lakáshitelek mintegy 20 százalékát nyújtották a bankok magas, 40 százalék feletti JTM mellett, addig 2023 első felében ez az arány majdnem kétszeresére, 36 százalékra nőtt. A jegybank megjegyezte viszont, hogy a magas JTM mellett nyújtott lakáshitelek növekvő arányát főként a 40 százaléknál kisebb JTM mellett nyújtott hitelezés nagyobb mértékű visszaesése magyarázza.

Van még egy érdekes összefüggés. A 40 százalék feletti és az az alatti JTM-mel nyújtott hitelek átlagos futamideje közötti különbség nőtt. A lakáshiteleknél ez 2023 második felére már több mint 5 évre emelkedett. A 2023. évi növekedést azonban – állítja a jegybank –főként a jövedelmileg kevésbé megterhelt hitelfelvevők futamidő rövidítése magyarázza, amit az aktuálisan magas hitelkamatok miatt erőteljesen emelkedő teljes visszafizetendő összeg mérséklése motiválhat.

És a másik mutató: a potenciálisan elsőlakás-vásárló, fiatal hitelfelvevők körében a 70 százalék feletti HFM értékkel, vagyis alacsony önerővel nyújtott hitelek aránya 30-40 százalék körül alakult 2022-ben. Különösen jelentős volt a kifeszített HFM értékkel nyújtott hitelek aránya az állami támogatásra nem jogosult, egyedüli hitelfelvevők körében.