Lakást venne? Ezekkel az árakkal számoljon!

2015. december 10. Látványosan élénkült idén az ingatlanpiacon a forgalom, az árak pedig meredeken nőttek. A piacot ma még egyértelműen a befektetési célú vásárlások pörgetik, de már itt a változás ezen a téren is – derül ki az OTP Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérképéből. A következő két-három évben a forgalom és az árak lassuló ütemű emelkedése kitarthat, az áremelkedés pedig már jövőre egyszámjegyűre mérséklődhet.

Idén szeptember végéig országos átlagban 13 százalékkal nőtt a lakóingatlanok ára az előző év azonos időszakához képest – ez látszik az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérképén a NAV hivatalos tranzakciós adatai alapján. Az elemzés szerint amíg 2014-ben még csak Budapesten és a megyeszékhelyeken nőttek az árak, addig 2015-ben már minden településtípus esetében áremelkedés tapasztalható. A fővárosi értéknövekedés eddig 14 százalék körül alakul, a nagyvárosokban 10 százalék, míg a többi településen összességében 8 százalék körüli a drágulás.

A lakótelepi lakások árnövekedése kiemelést érdemel, mert az elmúlt szűk két év áremelkedési trendje a lakótelepi lakások felől indult. Mivel a vásárlók motivációja egyelőre még nagy arányban a befektetés, ezért a legolcsóbb, de kiadással jól hasznosítható ingatlanokat keresik. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője szerint az elmúlt évek panelfelújítási programjai, illetve a csökkenő rezsikiadások javítottak a lakótelepek megítélésén. Emellett, mivel a lakótelepi lakások sokáig a legolcsóbbak voltak, itt mehetett végbe a legnagyobb arányú értéknövekedés. A szakértő hozzáfűzte: a panellakások átlagosan 14 százalékos, a téglalakások 13 százalékos drágulása mellett az önálló házak csak 5 százalék körüli árnövekedést produkáltak. Ennek fő oka, hogy ezek az ingatlanok kiesnek a befektetői célpontok közül, nagy részük az amúgy is csekélyebb forgalmú vidéki településeken található, illetve (például Pest megye esetében) koncentrált túlkínálat alakult ki piacukon.

Miért vásárolnak?

Valkó Dávid szerint a látványos áremelkedéshez vezető okok sokrétűek. Az alacsony banki betéti kamatoktól kezdve meg kell említeni a jól prosperáló albérleti piacot (ahol könnyűszerrel elérhető 6-8 százalékos bérleti hozam), a helyenként látványosan megélénkülő turisztikai célú lakáskiadást, de az ország nyugati részén az Ausztriában munkát vállalók bérleti keresletét, valamint az év eleji brókerbotrányokat is, amelyek felpörgették a befektetési célú vásárlásokat. Ez a csoport idén összességében a tranzakciók 40 százalékát adhatta. A növekvő kereslet miatt az eladók alkuhelyzete javult, ezért rengeteg, a válság alatt is már piacon lévő lakás kelt el, de már a megemelt árakon. A lakáseladások száma idén így várhatóan egyharmados mértékkel nő, és elérheti a 150 ezer tranzakció számot. A befektetési célú vásárlások mellett fokozatosan aktivizálódni kezd a normál életvitelből származó, százezres nagyságrendű elhalasztott kereslet is – tette hozzá a szakértők. Egy újabb tényezőként az új lakások hiánya tovább erősítette a jó minőségű használt otthonok iránti keresletet, növelve az általános árszintet. Az egyre csökkenő lakáshitel kamatok, valamint a nyártól használt lakásokra is kiterjesztett Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) ráadásul egyre szélesebb körben kínál vonzó belépési lehetőséget a lakáspiacra.

Hol vásárolnak? – területi bontás

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép különböző területi bontásban veszi sorra a lakáspiaci árváltozásokat és az aktuális árszinteket. A megyék közül idén egyedül Nógrádban csökkent az eladott ingatlanok átlagára, igaz minimális mértékben. Ugyanakkor 15 százalék feletti a drágulás Békés és Hajdú-Bihar megyében. A fővárosi 14 százalékos árnövekedési ütemet Győr-Moson-Sopron megye haladja meg hajszálnyival. Másik végletként, csak kis mértékben, 4-6 százalékkal nőtt az ingatlanok eladási ára Tolna, Heves és Pest megyében. Az árszintek szempontjából Győr-Moson-Sopron a legdrágább megyénk, 231 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet még Somogy megye, a 175 ezres szintet Pest és Hajdú-Bihar megye haladja meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 70 ezer Ft/m2 alatti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a százezres szint alatt.

A 138 darab, az elemzéshez szükséges, értékelhető forgalommal rendelkező járás közül mindössze 32-ben csökkent az átlagár. Ezek között egy kerület (XXIII.), illetve két Pest megyei területi egység van (Gödöllői és Gyáli járás). Dunántúlra ebből a kategóriából 11 járás esik, a többi mind az ország keleti részében található, a legtöbb (4-4 db) Nógrád és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében. A járások közül 11-ben ugyanakkor a 20 százalékot is meghaladta a drágulás; ebből nyolc Pest megyei, budapesti vagy dunántúli terület. A nagyarányú növekedést magyarázza az alacsony bázis (Dunaújváros), a befektetési célú vásárlások (V. kerület), illetve a terület kiemelt munkaerőpiaci vonzereje.
A legdrágább nyolc járás közé a budapesti kerületeken kívül egyedül a Fonyódi járás jutott be harmadik helyen, 388 ezer Ft/m2-rel. Ennek egyértelmű oka lehet, hogy itt idén az eladások jelentős részét közvetlen vízparti új lakások teszik ki. Hat járás átlagára marad ugyanakkor 50 ezer Ft/m2 alatt (Hevesi, Putnoki, Mezőkovácsházai, Ózdi, Füzesabonyi és Komlói járások), s további 38 nem éri el a 100 ezres limitet.

A megyeszékhelyek közül Békéscsaba (17 százalék) és Debrecen (13 százalék) drágultak leginkább. A nagymértékű, pozitív irányú árváltozás több megyeszékhelyen egyértelműen a forgalom jelentős részét adó lakótelepi lakások drágulására vezethető vissza. Az egyetlen csökkenő árú nagyváros Salgótarján. A négyzetméterenkénti átlagárat tekintve továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 239 ezer Ft/m2-es átlaggal. Salgótarján, Miskolc, Tatabánya és Szolnok hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m2-t, de a miskolci árak is csak hajszálnyival haladják meg ezt a szintet.
A fővárosi kerületek árváltozási rangsorában szembetűnő, hogy átlag (14 százalék) felett egyrészt a nagy lakótelepekkel rendelkező kerületek (III., X., XV., IV., XVII., XXI.), másrészt a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VII., VI.), illetve Bel-Buda (II., XI.) drágultak egy év alatt. Az egyetlen csökkenő árú kerület a legkisebb forgalmú XXIII. A nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta 22 százalékos árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort 448 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára még hajszállal 400 ezer Ft/m2 alatt marad. A 300 ezres szint fölé még a XII., I., VI., XI. és XIII. kerületek jutottak.

Lakótelepi „reneszánsz”

Míg 2008 és 2014 között a lakótelepi lakások – az országos lakóingatlan-áresést valamivel meghaladó mértékben – 18 százalékkal vesztettek értékükből, az elmúlt szűk egy év alatt 14 százalékos drágulást láthatunk ebben a szegmensben. Budapesten ennél is magasabb arányú, 18 százalékos volt idén eddig az áremelkedés mértéke, míg a megyeszékhelyeken összességében 13 százalék ez az ütem. Budapesten leginkább az amúgy legolcsóbbak közé tartozó kerületek lakótelepi lakásai drágultak 20 százalék felett a XV., XIX. és X. kerületben. A megyeszékhelyek esetében más a helyzet, a legdrágább lakótelepekkel rendelkező Győrött 16 százalékos, míg Veszprémben 19 százalékos a drágulás. Ráadásul a nyugati határszél nagyvárosaiban a válság éveiben is nőtt a lakótelepi lakások ára. Egyedül a salgótarjáni lakótelepek lettek tavaly óta 3 százalékkal olcsóbbak.

A lakótelepi lakások országos átlagára 164 ezer Ft/m2 körül alakul. A budapesti átlagár 215 ezer Ft/m2, ami csak 25 százalékkal olcsóbb az egyéb lakásokénál. A fővárosban a XI. kerület 264 ezer Ft/m2-rel őrzi első helyét, míg a pesti oldalon a legdrágább – a József Attila lakótelepnek köszönhetően – a IX. kerület (247 ezer Ft/m2). A legolcsóbb XX. kerület átlagára is meghaladja a 175 ezer forintot négyzetméterenként. A kerületek közötti másfélszeres árkülönbség a megyeszékhelyek ársorrendjében már háromszorosra nő. A győri lakótelepi lakások átlagosan 211 ezer Ft/m2-es áron kelnek el, Salgótarjánban ugyanakkor csupán 67 ezer Ft/m2 az idén eddig eladott lakótelepi lakások átlagára – derül ki az OTP Jelzálogbank elemzéséből.
A fővárosban az egyes lakótelepek szintjén is jóval szűkebb az árolló, mint a vidéki városok között. Míg Budapesten mindössze 1,8-szoros az árkülönbség a XI. kerületi Lágymányosi ltp. és a XVIII. kerületi Havanna ltp. között, a természetesen jóval heterogénebb vidéki városok között ez majdnem 6,5-szeres (Sopron, Jereván ltp. vs. Ózd, Régi Béke ltp.).

Íme a jövő

Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a lakáspiac jövőbeni teljesítményének előrejelzésekor érdemes szem előtt tartani, hogy a forgalom és az árak drasztikus növekedése eddig nem a piac szerves fejlődésének eredménye volt, hanem a befektetési céllal történő vásárlások magas aránya játszotta a főszerepet. A befektetési célú vásárlók hagyományosan gyorsan reagálnak a piaci környezet változására. Mivel ez a masszív csoport már tavaly év közben megjelent a keresleti oldalon, s mindezidáig a tranzakciók jelentős része hozzájuk volt köthető, aktivitásuk csökkenő tendenciát mutat, de markáns jelenlétükre továbbra is számítani lehet. Az emelkedő árak és a mára már stagnálásba (néhol csökkenésbe) váltó bérleti díjak mellett mind a bérleti, mind az értéknövekedést alapul vevő elérhető hozam már most csökken. A kereslet egyre nagyobb arányát teszik ki ugyanakkor a hagyományos élethelyzetből származó lakásigényeknek köszönhető vásárlások. Ezek a vásárlók viszont árérzékenyebb csoportot képeznek.

Az újlakás-piac helyzete is nagy hatással van a használt lakás piacra. Az új lakások 27 százalékos áfaszintjének 18, vagy esetleg 5 százalékra csökkentésének tervezete már a döntéshozók asztalán van. A 18 százalékos áfaszint az újlakás kínálat növekedésével járna, az 5 százalékos szint mellett azonban már az új lakások árának egyértelmű csökkenése is bekövetkezhetne, ami ráadásul felülről árnyomást helyezne a használt lakások szegmensére is. Ennek hatását azonban az eladók minden bizonnyal csak késve fogadnák el, így ez a statisztikákban csak időben eltolva jelentkezne. Az OTP Ingatlanpont szakértői ezért azt prognosztizálják, hogy – előre nem látható válsághatással nem kalkulálva – a forgalom és az árak lassuló ütemű emelkedése a következő két-három évben mindenképpen kitarthat. A tranzakciószám középtávon beállhat a válság előtti évek 180-200 ezres átlagos intervallumába. Az áremelkedés éves mértéke a 2015-ös meredek növekedés után már jövőre egyszámjegyűre mérséklődhet, de a pozitív irány még évekig kitarthat.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

A legdrágább és legolcsóbb lakótelepek (2015. I-IX., eFt/m2)

Legdrágább
Budapest		Vidék
Lakótelep	Átlagár (eFt/m2)	Lakótelep	Átlagár (eFt/m2)
XI., Lágymányosi ltp.	287	Sopron, Jereván ltp.	221
XI., Mezőkövesd úti ltp.	282	Győr, Adyváros	214
III., Pók utcai ltp.	281	Győr, Kígyó utcai ltp.	213
XIV., Egressy úti ltp.	275	Gödöllő, Szent János utcai ltp.	209
XI., Gazdagréti ltp.	270	Győr, Marcalváros I.	206
XI., Kelenföldi ltp.	265	Mosonmagyaróvár, Móra F. ltp.	200
XIV., Kerepesi / Fogarasi úti ltp.	264	Győr, Gyárvárosi ltp.	198
XIII., Fiastyúk utcai ltp.	261	Veszprém, Cserhát ltp.	196
XVI., Lándzsa utcai ltp.	252	Debrecen, Tócóvölgyi ltp.	192
IX., József Attila ltp.	247	Debrecen, Vénkerti ltp.	187
Legolcsóbb
Budapest		Vidék
Lakótelep	Átlagár (eFt/m2)	Lakótelep	Átlagár (eFt/m2)
XVIII., Havanna ltp.	159	Ózd, Régi Béke ltp.	35
X., Újhegy	161	Komló, Körtvélyes ltp.	42
XX., Pesterzsébet városközpont	163	Komló, Alkotmány utcai ltp.	52
XXI., Csillagtelep	173	Kazincbarcika, Központi ltp.	70
XXI., Csepel városközpont	174	Kazincbarcika, Újkazinci ltp.	80
XVII., Rákoskeresztúr városközpont	176	Miskolc, Avas	80
X., Pongrác úti ltp.	185	Miskolc, Diósgyőr	82
XXI., Erdősor utcai ltp.	186	Nagykanizsa, Központi ltp.	84
XVIII., Baross utcai ltp.	188	Szolnok, Széchenyi ltp.	88
X., Kőbánya városközpont	191	Dunaújváros, Béke városrész	90

Megjegyzés: Nem csak paneles építésű lakótelepek; a teljes egészében lakótelepi utcák adatai alapján. Csak azok a lakótelepek, ahol 2015 első kilenc hónapjában legalább tíz értékelhető adattartalmú eladás történt.

Forrás: OTP Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérkép

Szerző: Az Én Pénzem/Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérkép
Címkék: OTP Jelzálogbank, Lakóingatlan Értéktérkép, ingatlanpiac, lakás ára, panel, lakótelepi ár, elemzés, panel árak