A lakásválságot a vállalkozók helyzetbe hozásával oldanák meg

Magukon segítenének a milliárdosok

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2020. január 31. Az építőipari vállalkozók, azon belül is a nagyobbak helyzetbe hozásával oldaná meg a lakhatási válságot az MNB által létrehívott testület. Nem meglepő, hiszen a tagok nagyobb része ebből a körből került ki, így egyértelműen az ő szempontjaik érvényesülnek a most bemutatott kiadványban. Leginkább a vállalkozói bérlakásprogram beindításában hisznek.

Alig telt el két hét azóta, hogy Matolcsy György jegybankelnök nekirontott a kormány lakáspolitikájának, ami szerinte kudarc, inflációt gerjesztett, és ennek következtében drámaian romlott a lakáshoz jutás. Már akkor felbukkant írásában, hogy a problémát az jelenti, hogy ez a lakáspolitika csak a keresletre fókuszált, a kínálatra nem. Szerinte „kell egy vízió”, ami úgy tűnik, most megérkezett.

Majd az MNB megmondja a tutit

„Elérhető lakhatás, hatékonyabb építőipar – Az épülő és élhető Magyarországért!" címmel jelent meg tegnap az MNB által közel egy éve életre hívott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) kiadványa és lakáspolitikai javaslatcsomagja. A testület elsődleges és alapvető célja az ingatlanpiac és a gazdaságpolitika legfontosabb szereplői közötti hatékony és rendszeres információcsere biztosítása. Másodlagos célja pedig egy olyan fórum biztosítása, ahol a piaci szereplők közvetíthetik a szabályozó hatóságok felé a piac működési környezetének súrlódásait, és az ezekre tett szabályozói megoldási javaslataikat.

A testület tagjai közé a jelentősebb piaci szereplők, a szakma főbb érdekképviseleti szervezetei, az érintett minisztériumok és az MNB képviselői kerültek. A 24 tagból 7 állami képviselő, a többiek szakmai szervezetek képviselői, tanácsadó cégek, ingatlanfejlesztők, ingatlan alapkezelők, ingatlanközvetítők és építőipari vállalkozás vezetői. Az elnök, Scheer Sándor a Market Zrt. vezérigazgatója.

Maguk felé hajlik a kezük

Ezek után nem kell csodálkozni, hogy inkább a piaci szereplők problémáját boncolgató és arra megoldást adó javaslatcsomag született. Kevéssé izgatta a piaci szereplőket a lakhatási válság valódi megoldása, vagy az építőiparból élő vállalkozókon kívül bárki más számára „élhető Magyarország” létrehozása.

A javaslatcsomag 4 pillére az újlakáskínálat növelése hosszú távon, az elérhető lakhatás biztosítása vállalkozói bérlakásszektor fejlesztésével, a kereskedelmiingatlan-piac adminisztratív korlátainak enyhítése, valamint a hatékonyabb építőipar és hazai alapanyaggyártás ösztönzése.

Ezek a fő gondok

A tanulmány szerint az egyik fő probléma, hogy a lakásárak elmúlt években történt jelentős emelkedése miatt romlott a lakáshoz jutás lehetősége. Az emelkedést az erős kereslet hajtotta, amit a támogató makrogazdasági folyamatok mellett az állami támogatások és az alacsony kamatkörnyezet miatti befektetési célú vásárlások is hajtottak. (Megjegyezzük, hogy maga az MNB tartja mesterségesen alacsonyan a piaci kamatokat, vagyis fő okozója a befektetések ilyen irányú mozgásának.)

Gondot okoz, hogy alacsony a lakásállomány megújulása, 2021-től ráadásul az új lakások kínálatának jelentős visszaesése várható. Ugyanakkor a lakásépítések egészséges felfutását számos tényező hátráltatja, de leginkább a szakképzett munkaerő hiánya korlátozza. Gond, hogy az építőipar számára a kereskedelmiingatlan- és állami beruházások vonzóbbak a lakópark projektekhez képest.

Hazánkban hagyományosan a saját lakástulajdon dominál, a lakosság 5 százaléka bérel piaci alapon lakást. A lakásbérleti piacot a magánbérbeadók uralják, intézményi/vállalkozói bérbeadók gyakorlatilag nincsenek. A kínálathiány miatt Magyarországon a lakásbérlés nagyon drága, és a piaci szereplők rövidtávú szemlélete miatt nem jelent reális alternatívát a vásárlással szemben. A bérleti díjak jövedelmekhez viszonyított aránya az európai átlag felett van Budapesten, ahol egy egyszobás lakás bérleti díja az átlagos jövedelem 46 százalékát teszi ki, míg az európai átlag 38 százalék.

A vállalkozói bérlakásprogram a csodaszer

Az LITT szerint az új lakások kínálatának növeléséhez meg kellene határozni egy célértéket (hány lakás kellene évente). Kontraciklikus, illetve a magánszektor kapacitásigényére figyelemmel levő állami beruházási politika kialakítására lenne szükség. Magasabb építési sűrűség engedélyezését szeretnék bizonyos városi alközpontokban. A spekulatív célú telektartás ellenösztönzése kellene, és a fejlesztők számára széleskörű hozzáférést szeretnének a kihasználatlan állami és önkormányzati telkekhez, valamint szükség lenne a barnamezős területek fejlesztésére is.

A lakhatási problémát vállalkozói bérlakásprogram kialakításával oldanák meg. Ehhez a hosszú távú vállalkozói bérbeadás esetén kedvezményes áfakulcs kellene, a bérlakáspiac átfogó újragondolása, szabályozás kialakítása szükséges. Célzott, hosszú távú, alacsony fix kamatozású hitel nyújtása hosszú távú bérbeadás esetén, illetve adókedvezmény az átlagjövedelem alatti bérlőknek való bérbeadás esetén.

Ami nem érdekli őket

Ha ezt a testületet a saját cégeik profitjának akár végtelen növelésén túl más is érdekelné, nem mennének el szó nélkül a Habitat for Humanity Magyarország lakhatási jelentése mellett. Szó lenne arról a problémáról, hogy valós segítséget az állami, önkormányzati bérlakásprogram jelentene, amihez állami forrásra lenne szükség. És az állami forrásokat nem építőipari cégek profitjának növelésére kellene költeni, hanem nonprofit bérlakásfejlesztésekre. Ezt is az építőipari vállalkozások hoznák létre, csak így nem lehetne akkora profitot zsebre tenni, mint a saját fejlesztéseken.

Nem hallgatnának arról sem, hogy a lakások turistaszálláshelyként való hasznosítása jelentősen hozzájárul ahhoz, hogy megfizethetetlenné váltak az albérletek. Nem ejtenek szót a több százezer üresen álló ingatlanról, amit szociális bérletbe lehetne vonni. Nem esik szó a lakásfelújításokról sem, ami ugyancsak munkát adna az építőiparnak, jelentősen javítana a lakásállomány minőségén. Igaz, a felújítások nem a nagy építőipari cégek vagy ingatlanfejlesztők üzletei, és nem is lehet annyit keresni rajtuk, mint a költségvetésből jól megtámogatott lakásépítéseken.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem Facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: MNB, építőipar, lakás, lakhatás, Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület, ingatlan, lakásár, Habitat for Humanity MagyarorszĂĄg, Habitat for Humanity Magyarország