Kockázatokkal erősen terhelt az idén a magyar ingatlanpiac

Már fizetőképességük határán a lakásvásárlók

Fotó: Latzer Anna

2026. január 12. Több szakértő is úgy látja, a lakáspiac további pörgetését szolgáló, az idén hatályba lépő változások mellett sincs már igazán nagy tere a drágulásnak. Az áremelkedés ugyanis a vevők tűréshatárához közelít. Már az előző év végén is határozottan érzékelhető volt a fokozódó árérzékenység. Az idei év az Azénpénzem véleménye szerint extra kockázatokat hordoz a lakáspiacon (is).

Az idei évet is a tavaly indult Otthon Start program (OSP) fogja meghatározni – mutatott rá rá friss elemzésében az OTP Ingatlanpont. Felhívták a figyelmet a 2026-os változáskra. Ilyen a közszolgálati dolgozóknak adott egymillió forint. Becslések szerint ez az intézkedés 100 ezer embert érinthet, vagyis éves szinten 100 milliárd forintos kiadást jelenthet a költségvetés számára.

Sokat jelenthet, hogy az idén akár zártkerti és külterületi ingatlanokra is felvehető lesz a kedvezményes hitellehetőség. Ugyancsak az OSP népszerűségét növelheti februártól az úgynevezett társasházi építményi jog bevezetése, mely azt jelenti, hogy már az építés alatt álló társasházban is tulajdoni lapon bejegyezhető jog keletkezik a vevő javára, amely majd a lakás átadásakor automatikusan tulajdonjoggá alakul. Mint megjegyezték, a bankok szempontjából ez persze tartogat kockázatokat.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője azt gondolja, lassan elérhet a tűréshatárához a piac. Bár az árak még 2026-ban is tovább kúszhatnak felfelé, de várhatóan kisebb mértékben, mint tavaly. Valkó szerint lehetnek speciális szegmensek a piacon, mivel a tavalyi év végére például néhány fővárosi lokációban a panellakások és az újépítésű lakások ára gyakorlatilag összeért, mindkét piacon nagyjából kialakult az Otthon Startban maximálisan elérhető 1,5 millió forint körüli-alatti négyzetméterár. Ez pedig azt jelenti, hogy ahogy az új fejlesztések fokozatosan megjelennek a piacon ilyen áron, az a panelek árában hozhat korrekciót, hiszen sokan elgondolkodhatnak azon, érdemes-e ugyanolyan áron panelt vásárolniuk, mint amennyiért új lakást is vehetnek.

A piac beárazhatta az új kedvezményeket

Szegő Péter, a Duna House (DH) vezető elemzője arról beszélt, hogy az év végi időszakban érezhetően erősödött az árérzékenység is a lakáskeresletben. Az Otthon Start által folyamatosan fűtött piacon az érdeklődők egy része év végére a kedvezőbb ár-érték arányú kerületek felé fordult, így felértékelődtek azok a városrészek, ahol hasonló műszaki és lokációs minőség kedvezőbb áron érhető el.

Az Azénpénzem.hu véleménye

A lakáspiaci kockázatok között mindenképpen érdemes gondolni az idei választásokra is. Nem csak azért, mert az esetleges kormányváltás miatt kiárazódhatnak az ingatlanokat érintő mesterséges élénkítő lépések. Még ha a jelenlegi kormány marad, akkor is számolni kell a hatalom megtartása érdekében kiöntött bődületes pénzek miatt mindenképpen szükségessé váló megszorításokra.

Az sem mellékes, hogy az eszetlen kormányzati intézkedések miatt felborult a lakáspiac. Olyan ingatlanok ára emelkedett jelentősen meg, amelyek a szokásos kínálati és keresleti viszonyok között elképzelhetetlen lett volna. Ide sorolható például a főváros külső kerületeinek ármozgása, de a külterületi és zártkerti lakások várható drágulása is.

Az ingatlan.com azt hangsúlyozta, hogy a decemberi 0,1 százalékos havi árcsökkenés világos üzenet a piac számára: a vevők elérték a fizetőképességük felső határát. A 2025-ben tapasztalt tempós áremelkedés megismétlődése a hirdetési portál szerint nem valószínű, mivel a piac már beárazta az eddig megismert kedvezményeket. Az áremelkedésnek idén leginkább a keresetek emelkedése adhat támaszt legfőképp a hitelezésen keresztül. A képet viszont gazdasági kockázatok is árnyalják.

A zenga.hu elemzése szerint a fővárosban a tavalyi év végén hajszál híján elérték a hirdetési négyzetméterárak az 1,5 millió forintot, ami mintegy 4 százalékkal magasabb, mint egy negyedévvel korábban. Azzal viszont, hogy egyre több beruházást jelentenek be, a kínálat bővülése elhozhatja az Otthon Starttal vásárlók második hullámát. Futó Péter, a zenga.hu ingatlankereső portál elemzési vezetője is úgy véli, hogy idén több tényező is az áremelkedési dinamika lassulásának irányába hat. Reálértéken is a mindenkori csúcsok közelében vannak ugyanis a lakásárak, ahonnan önmagában is nehéz tovább növekedni. A további drágulást a bővülő kínálat is mérsékelheti.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, Otthon Start, lakásárak, OTP Ingatlanpont, Duna House, ingatlan.com, zenga.hu, elemző