Megjelent az előrehozott kereslet is

Már közel ötödével túlárazottak a magyar lakások

2022. május 19. Az idei első negyedévben is dübörgött az ingatlanpiac, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint így korábban nem látott szintre emelkedett a lakások túlértékeltsége. Az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) változásokat tartana szükségesnek a szabályozásban.

A hitelek még drágábbak lesznek, így már idén nagyot esik a hitelfelvételi kedv, a lakásárak esésére azonban csak 2023-ban kell számítani – derült ki a Portfolió Hitelezés konferenciáján. Az MNB frissen kiadott lakáspiaci jelentéséből az tűnik ki, hogy bőven lenne tere a csökkenésnek. Mint ugyanis megállapították, a lakások átlagosan mintegy 18 százalékkal magasabb áron cseréltek gazdát, mint amit a reálgazdasági mutatók indokolnának.

Budapesten a jegybanki jelentés szerint az előző év végén 11,3 százalékkal haladták meg a lakásárak az egy évvel korábbit. Közben a vidéki városokban a jelenlegi lakáspiaci ciklusban a legmagasabb, 25 százalékos éves lakásár-növekedést tapasztaltak. Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében további rendkívüli mértékű, éves alapon 25,3 százalékos drágulás mérhető országosan, vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően. Mint az MNB megállapította, országos átlagban így korábban nem látott szintre emelkedett a lakások túlértékeltsége.

Több anomália is látszik

Nem csak túlértékeltség róható azonban fel a magyar lakáspiac problémájaként. A lakáspiac kínálati oldalának alkalmazkodását – olvasható a jegybanki elemzésben – több súrlódás is nehezíti, amelyek az idei évben is folytatódó romlást vetítenek elő. 2021-ben az EU-tagországok között Magyarországon nőttek a lakásépítési költségek a legnagyobb mértékben. A háború következtében 2022-ben tovább emelkedtek a nyersanyag- és energiaárak, és az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami növeli a fejlesztési költségeket és a kivitelezések körüli bizonytalanságot.

Előretekintve a jegybank szakértői szerint az építőanyagok további áremelkedése várható (érdemes felidézni, hogy az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége az idén a tavalyi 15-150 százalék után egyes építőanyagok további 15-25 százalékos drágulását prognosztizálja), ami a lakásprojektek kivitelezésének további időbeni csúszását eredményezheti. Piaci szereplők szerint a bizonytalan szabályozói környezet miatt rövid távon jelentősen csökkenhet az induló lakásberuházások száma, ami az elkövetkező két év kínálatára lesz negatív hatással.

Uniós figyelmeztetést is kaptunk

Az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) 2022 februárjában figyelmeztetésben részesítette Magyarországot. Értékelésük szerint kockázatok elsősorban a gyors lakásár-emelkedés, a növekvő túlértékeltség és a jelzáloghitelezés érdemi bővülése miatt léphetnek fel. Az is gond lehet, hogy a keresletet élénkítő támogatások nem megfelelő újlakás-kínálattal találkoznak.

Az ESRB szerint a jelenlegi hazai makroprudenciális szabályok (a hitelhányad és a jövedelemterhelhetőség, vagyis a HFM és JTM limitek) részlegesen mérséklik a kockázatokat, de középtávra több javaslatot is megfogalmazott a testület. Ilyen a JTM korlátok szigorítása és futamidő limittel való kiegészítése, valamint tőkepuffer-követelmények alkalmazása.

Az elégséges kínálathoz az uniós testület szükségesnek tartaná a támogató szabályozói környezetet (beleértve a kedvező árú albérleteket), amely enyhíthetné a nyomást a lakásárakon és a hitelpiaci keresleten. Az MNB ehhez gyorsan hozzáfűzte, hogy elemzése szerint a hitelezés jelenlegi élénkülése és a lakáspiaci drágulás között nem mérhető szoros kapcsolat.

Szerző: Azénpénzem
Címkék: lakás, ingatlan, elemzés, MNB, drágulás, túlértékelt, hitelezés