Sokasodnak a gondok, túlárazottak a lakások

Mélyülő krízis jöhet a lakáspiacon

Budapesten évek óta mérsékelt az árnövekedés
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2022. június 9. Egyre gyűlnek a felhők a lakáspiac felett. Bár tavaly rekordszámú tranzakció történt, idén ez már visszaeshet. Az MNB szerint jelentősen túlárazottak a lakások, az OTP Jelzálogbank elemzői úgy vélik, még kitarthat a lendület, de jövőre már reálértéken nem fognak nőni az árak. Az előrejelzésben ugyanakkor túl sok a bizonytalanságot okozó tényező.

Már az év elején is több kockázat látszott a lakáspiacon – év közben, illetve végén kifutó támogatások, választások hatása, esetleges monetáris szigorítások, növekvő kamatszint, újabb járványhullámok, hitelmoratórium vége –, az elmúlt hónapokban ugyanakkor tovább romlottak a kilátások - írja az OTP Jelzálogbank az elemzésében.

Sokasodó gondok

Az általánosan romló gazdasági keretrendszer a háborúval súlyosbítva több, a lakáspiacot közvetlenül vagy áttételesen érintő tényezőn keresztül hozhat mélyülő krízist.

- A tovább növekvő infláció és energiaárak, nyersanyag- és élelmiszerhiány kihathat a háztartások anyagi helyzetére.
- Az új helyzet az állami források átcsoportosítását hozhatja, illetve alternatív forrásként újabb szektorális adókat vetettek ki. Ez összességében visszafoghatja a lakástámogatásokat.
- Mindeközben az állam pénzügyi lehetőségeit rövid távon csökkentheti, illetve általában bizonytalanná teszi az EU-s támogatások lebegtetése is.
- A lassuló gazdasági teljesítmény növekvő munkanélküliséggel, illetve elmélyülve reálbércsökkenéssel járhat.
- Az ellátási láncok sérülése az építőipari kivitelezési költségeket növelheti és kiszámíthatatlanná teheti a vállalási határidőket.
- A forint gyengülése tovább növelheti az általános inflációs nyomást.
- Mindemellett a folytatódó kamatemelkedés növeli a hitelköltségeket.

Túlárazottak a lakások

A lakáspiac 2022-ben nagyon erősen indult. A keresletet tavasszal még egyértelműen pörgették a különféle otthonteremtési támogatások, azonban ezek nagy részét az év közepén vagy végén – jelen állás szerint – kivezetik. (A legfrissebb hírek szerint ugyanakkor a 2023-as költségvetési tervezetben az ideinél nagyobb összegeket állítottak be lakástámogatásokra.)

Eközben az év/év alapú töretlen reálár-emelkedés az év második felében már a kilencedik évébe léphet úgy, hogy az MNB legfrissebb adatai szerint a lakásárak tavaly év végén országosan 18 százalékkal, Budapesten pedig 15 százalékkal voltak magasabbak az egyensúlyi árszintnél, azaz ennyire mértékben túlárazott a piac a különböző makró tényezők alapján.

Az emelkedő lakásárak miatt a vevők egyre nagyobb arányban kényszerülnek hitelt felvenni a jelenleg gyorsan növekvő kamatszintek (és törlesztőrészletek) mellett.

Minden megváltozhat

Az OTP Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint a fent sorolt tényezők összességében megváltoztathatják a piaci alapokat. Elbizonytalanodhat a keresleti oldal, főleg a hitelből vásárlók halaszthatják ingatlanvásárlásukat. Ugyanakkor az inflációs nyomás már tavaly is sok befektetési célú vásárlót terelt a lakáspiacra, és bár most a bérleti díjak emelkedése látható, kérdés, hogy a romló pénzügyi helyzet és a növekvő terhek (például rezsiköltség) nem hozzák-e magukkal a bérleti kereslet csökkenését, bizonytalanná téve a befektetések megtérülését. Az összetett, a jövőbeli áremelkedéssel is kalkuláló befektetési döntést pedig a jelenlegi magas árszintek, azaz a potenciális, belátható időn belül bekövetkező értéknövekedés bizonytalansága nehezíti.

Csökkentheti emellett a befektetési célú vásárlások volumenét az egyre nagyobb népszerűségnek örvendő inflációkövető állampapír, illetve az, hogy a lekötött bankbetéteknél is elérhetőek már bizonyos feltételekkel a lakáskiadás átlagos bérleti hozamát biztosító termékek. A rezsiköltségek potenciálisan várható növekedése a lakásvásárlási döntést is elodázhatja.

Az eladókat is elbizonytalaníthatja a mostani helyzet. Sokan dönthetnek úgy, hogy elhalasztják az ingatlan eladását. Erről az oldalról ugyanakkor nem várható lefelé mutató árnyomás, hiszen a tapasztalatok szerint csak akik tényleg eladási kényszerben vannak, azok hajlandóak lemenni a kínálati árral, a túlnyomó többség inkább tartja a hirdetési árat és kivár.

A romló környezet a bankok hitelezési politikájában szigorítást hozhat, miközben a törlesztőrészletek tovább nőhetnek. Ez tovább szűkíti a lakáspiaci keresletet. A piaci kamatok jelenlegi szintje a korábbi évekkel összevetve már most csökkenti a hitelfelvételi hajlandóságot.

Sok a bizonytalanság, borúsak a kilátások

Egyelőre túl sok bizonytalan tényező nehezíti a jövőbe tekintést, így csak hipotetikusan, illetve historikus és nemzetközi tapasztalatok alapján lehet konkrét irányt mutató előrejelzést adni. A lakáspiaci ciklusfordulóknál első lépésben a makrokörnyezet változik. Ebben a kilátások most egyértelműen borúsak, mind nemzetközi szinten, mind hazánkban, összességében tehát jelenleg igen reális szcenárió a forduló megindulása.

Ez hat a támogatási rendszerre, a kamatszintre, a foglalkoztatásra, a jövedelmekre. A trendforduló második fő jeleként ezt követően a kereslet mérséklődik, elmaradnak a hitelből és – ezek hiányában – a támogatások igénybe vételével vásárlók, majd a befektetők is inkább kivárnak. A forgalom visszaesését az árszint alkalmazkodása kis késéssel követi. Végezetül a legnagyobb tehetetlensége a kínálatnak van, így a lakásépítések visszaesése a ciklusforduló végére marad.

Jön a trendforduló

Vannak emellett mikroszintű indikátorai is a trendfordulóknak; ilyen jelenleg például az, hogy a változásokat – akár pozitív, akár negatív irányban – elsőként jelző budapesti piacon az árnövekedés már évek óta igen mérsékelt. A magyar lakáspiacot a támogatási rendszer és az áprilisi választások előtt hozott háztartási büdzsét érintő kedvező döntések (minimálbér emelése, béremelés a közszférában, szja visszatérítés, pályakezdők szja mentessége) most még viszik előre. A második félévben ugyanakkor már csökkenhet a kereslet, elsősorban a hitelből vásárlók körében. A 2021-ben vélhetően közel másfél évtizedes csúcsot elért tranzakciószám (az előzetes számok alapján megközelíthette a 170 ezret) idén kis mértékben már visszaeshet. Ugyanakkor van rá esély, hogy az éves országos árindex reálértéken még növekedhet, ez majd csak 2023-ban fordulhat stagnálásba, majd csökkenésbe.

Nominális árcsökkenést ugyanakkor egyelőre nem tartanak valószínűnek az OTP Jelzálogbank elemzői. Az ugyanis nem a gazdaság lassulásakor, hanem jelentősebb recesszióidején szokott inkább bekövetkezni. Ilyet egyébként esetünkben például uniós támogatások elmaradása válthatna ki. (Amire van esély.) Az elemzők ugyanakkor felhívják a figyelmet arra, hogy ha bármilyen mértékű negatív változás bekövetkezik, akkor azt annak tudatában kell majd értékelni, hogy az egy hosszú, európai szinten is rekordmértékű reálár-növekedés után következik be.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: ingatlanpiac, lakás, lakáspiac, ingatlanár, túlárazott, krízis, válság, lakástámogatás, CSOK, babaváró