Csökken az elérhető hozam

Menekülnek a befektetők az ingatlanból

Fotó: clipart.com

2025. május 29. Elkezdődött a befektetési céllal vásárolt lakások eladása, mert annyira megemelkedtek az árak, hogy a bérleti díjak emelésével ezt már nem lehet kompenzálni. Mivel hasonló vagy jobb hozam más befektetésből is elérhető, az ingatlanból származó passzív jövedelem már kevésbé lehet vonzó, mint korábban.

Az elmúlt hónapokban annyira megemelkedtek az árak a lakáspiacon, hogy már nem éri meg a befektetőknek, így egyre többen szállnak ki ebből a befektetésből. Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 százalékkal emelkedtek hazánkban a lakásárak éves szinten, ami reálértelemben 10,9 százalékos emelkedésnek felelt meg. Előzetes adatok alapján 2025 első negyedévében országosan 15 százalékot, Budapesten pedig 19,2 százalékot ért el az éves lakásár-dinamika.

Egy múlt heti konferencián az egyik bankár úgy nyilatkozott, hogy 2024-25 fordulóján pszichózis alakult ki, a kimaradástól való félelem és a kapzsiság elegye fűtötte a lakáspiacot, ez okozta a jelentős áremelkedést. Mint korábban megírtuk, még meg sem jelent a 2025-re jósolt extra kereslet (lejáró állampapírok és kamatfizetés) a lakáspiacon, máris megemelték az eladók az árakat. A valóság aztán a várakozásokat is felülmúlta.

Már nem éri meg

Az áremelkedés aztán oda vezetett, hogy március végére az már visszavetette a belendülő keresletet. Egyre több lett a túlárazott lakás, a befektetők pedig a magas árakon már egyre kevésbé akartak beszállni. Most pedig eljutottak oda, hogy elkezdenek kiszállni a befektetésükből.

A Duna House közleményében arról ír, hogy az elmúlt években az ingatlanpiac egyik biztos pontját a kiadási céllal vásárolt lakások jelentették. Befektetők ezrei vásároltak garzonokat, új építésű vagy korszerűsített panellakásokat stabil bérleti hozamok reményében. Azonban, míg korábban egy 80-100 millió forintért vásárolt lakást könnyedén ki lehetett adni átlagosan havi 250-300 ezer forintért, addig mára az ingatlanárak emelkedése nincs összhangban a bérleti díjak növekedésével. Egy 120-130 millió forintos lakás esetén ugyanaz a havi bérleti díj már alig 2,5-3 százalékos bruttó hozamot jelent – ebből pedig még lejönnek a karbantartási költségek, a közvetítői díjak, az adóterhek és az esetleges üresjárati időszakok is.

A bérbeadók egyre gyakrabban szembesülnek azzal is, hogy az energetikailag elavultabb, kevésbé komfortos vagy esztétikus lakások sokkal nehezebben adhatók ki, vagy gyakran kompromisszumokra kényszerülnek a bérleti díjakban – hívta fel a figyelmet Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője, aki szerint a bérlői elvárások sokat változtak az elmúlt időszakban, így a tiszta, jól felszerelt lakások mellett ma már a rezsihatékonyság és például a klíma is alapelvárás, különösen a városi fiatalok körében.

Alternatív befektetések versenye

A befektetési döntésekben a kamatkörnyezet változása is szerepet játszhat. Korábban az 1-2 százalékos banki kamatok mellett az ingatlan-bérbeadás reális alternatíva volt, ma már állampapírokban vagy lekötött betétekben is elérhető a 6-9 százalékos hozam. A hozamkülönbségek miatt pedig az ingatlanból származó passzív jövedelem már kevésbé lehet vonzó, mint korábban. Főként, ha azt kiadással, adminisztrációval, fenntartással és karbantartással együtt kell megtermelni.

További érdekes jelenség, hogy egyre több olyan lakás kerül piacra, amelyeket még egy-egy építtető cég tartott meg portfóliójában kiadási céllal. Az ilyen, jellemzően 5-10 éve épült lakások gyakran most jelennek meg először eladóként a hirdetési oldalakon. Tipikusan akkor, amikor az üzemeltetési vagy fenntartási költségek már nem állnak arányban az elérhető bérleti díjakkal.

Nem lehet tovább emelni a bérleti díjakat

A bérleti díjak is kilőttek, bár az emelkedésük nem tudta lekövetni a lakásárak emelkedését. Míg decemberben 9,6 százalékkal voltak magasabbak az átlagos bérleti díjak Budapesten, mint egy évvel korábban, márciusban 6,7 százalékra mérséklődött az éves áremelkedés. Országos átlagban a lakbérek éves növekedési üteme 9,3 százalékról 7,6 százalékra mérséklődött ugyanezen időszak alatt, a negyedik negyedévhez képest pedig enyhe, 0,1 százalékos árkorrekció volt megfigyelhető – írja az MNB a jelentésében.

A Balla Ingatlan közleményében arra figyelmeztetett, hogy a bérleti díjak már jelenleg is a megfizethetőség határán vannak. Ez pedig azt jelenti, hogy nem lehet a bérleti díjakat tovább emelni, hogy a jelenlegi árszintnek megfelelő hozamot érjenek el a befektetők.

Szigorítások, szűkülő kereslet

A Duna House szerint a rövid távú lakáskiadás szabályozása is sok befektetőt késztetett stratégiaváltásra. Az Airbnb-t korlátozó önkormányzati intézkedések is csökkentették a belvárosi lakások kihasználtságát, ráadásul a megélhetési költségek emelkedése miatt a fiatal bérlők közül is egyre többen kénytelenek választani a közös albérletet, az agglomerációt, vagy akár a családhoz való visszaköltözést.

Az ingatlanközvetítő adatai szerint 2024 első negyedévéhez viszonyítva, 2025 első negyedévében mintegy 10 százalék több olyan ingatlant adtak el, amelyet befektetésnek, bérbeadásra szántak.

A bankárok bizakodóak

Jelenleg az látszik, hogy az elszálló lakásárak áprilisban már annyira visszafogták a keresletet a lakáspiacon, hogy közel 15 százalékkal kevesebb adásvétel volt, mint egy hónappal korábban.

A bankárok ugyanakkor nem aggódnak. Szerintük ugyanis ez a megtorpanás csak átmeneti. Úgy vélik, hogy folytatódhat a lakásárak emelkedése, csak visszafogottabb ütemben. Arra számítanak ugyanis, hogy a továbbiakban nem a befektetési, hanem a lakhatási célú ingatlanvásárlás húzza majd a piacot.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!