A devizahitelesek boríthatnak mindent

Merre tovább ingatlanpiac?

Fotó: Latzer Anna
2014. január 3. Az ingatlanosok optimisták, bár ezt néha a fogak csikorgása kíséri. Tény, hogy a mostani kamatkörnyezetben a betéteknél sokkal jobb hozamot biztosíthat a bérbeadás. A sokmilliós befektetéssel rendelkezők veszik is – támogatott hitellel – a lakásokat. Kérdés viszont, hogy az árak hogyan alakulnak majd.

A Duna House (DH) szerint 2013-ban a 2008-as válságév óta a legalacsonyabb volt az ingatlanpiaci forgalom. Becslésük szerint tavaly mindössze 83,6 ezer ingatlan cserélt gazdát. Elég meglepő, hogy közben az Otthon Centrum (OC) a tavalyit már az olvadás évének nevezte. Tény azonban, hogy az OC is csak a 2012-es esztendővel összevetve állította ezt, ráadásul inkább a jelzáloghitelezés felől közelítették meg a kérdést. (A legfrissebb jegybanki adatok egyelőre a hitelfelfutást sem igazán támasztják alá.)

Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) ügyvezető igazgatója optimistának tűnik. Úgy véli, a jelzáloghitelek 10 százalékkal bővülhetnek 2014-ben a tavalyihoz képest. Több banknál általánossá válhat a hosszabb kamatperiódus, amivel az adósok hosszabb időre „bebetonozhatják” az alacsony kamatot. (Megjegyezzük, ha a bankok kamatemelésre számítanak, elég valószínűtlen, hogy erre a periódusok kitolásával reagálnának.) Az átlagos hitelnagyság Bánfalvi szerint csak abban az esetben változna érdemben, ha a lakásárak is emelkednének, de a lakáspiaci prognózisok ismeretében erre 2014-ben egyelőre nem lehet számítani.

A választások előtt pozitív intézkedésekre számít a DH.  Mint elemzésükben emlékeztetnek rá: egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről. Emellett a szakma régóta vár az új lakások áfájának a mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel szerintük újra erőre kaphat a - mostanra lényegében megszűnt – újlakáspiac, ismét beindulhatnának a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nem csak új munkahelyeket, de komoly adóbevételeket is hozhatna az államkasszába.
A DH is úgy látja, hogy az idén is a vásárlóknak áll a piac. Ők is számítanak ugyan növekedésre, de az még aligha lesz az, ami felfelé húzná az árakat. Néhány olvasói jelzésből és némi piaci kutakodásból mi úgy látjuk, mintha éppen az árzuhanás indult volna be. Néhány frekventált budai kerületben többeknek mintha mostanra szakad volna el a cérna. Konkrétan tudunk olyan ingatlanról, amelyek a válság előtt még nem adtak el 42 millióért, decemberben viszont a tulajdonos már beérte 30,5 millió forinttal (ez a nettó, a közvetítői jutalék nélküli ár). Értesültünk 46 millióra tartott házról, ami 35 millióért kelt el. (Ennél az elmúlt években magasabb árajánlat is akadt, de a tulajdonos akkor még kitartott.)

Komoly tényező lehet az adósok helyzetének változása


Az alacsony ingatlanár és az olcsó hitel ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani – állítják a DH szakértői. Ebből az is adódik, hogy azok is az „olcsó pénzhez” folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Tapasztalataink szerint ez a folyamat már beindult, prémium, sőt privátbanki ügyfelek is vettek fel állami támogatású lakáskölcsönt ingatlanvételre. Nem csoda, az ingatlan befektetésként is egyre jobb. A DH szerint az alacsony kamatkörnyezetben azért is jó választás „menekülőútként” az ingatlan, mert a bérbeadás 20-30 százalékkal többet hoz a bankbetéteknél.

Esetenként (nem mindegy, hol, mekkora házról vagy lakásról van szó, és persze konkrétan melyik betéthez viszonyítjuk) ennél jóval kedvezőbb arányt is el lehet érni. Az ingatlan befektetési hozamának értékeléséhez viszont általában a bérleti díj mellett az áralakulást is figyelembe szokták venni. Az árak pedig évek óta a mélyponton vannak, de lehet még ennél is lejjebb (ilyesmit persze aligha a közvetítők mondanak, hiszen ők nem a vevők kivárásra buzdításában, hanem a forgalom élénkítésében érdekeltek).

A rendszerben akár ketyegő bombának is tarthatjuk a devizahiteleseket. A jegybanki becslés alapján 30 százalékos lehet azoknak az adósoknak az aránya, akiknek ingatlana a rá terhelt hitelnél kisebb értékű. Közülük nagyon sokan (számtalan ilyen jelzést kaptunk) már szívesen menekülnének – hajlandóak lennének eladni ingatlanukat, ha nem marad a nyakukon további hitel. Az adósmentésnek tehát lehet egy olyan „mellékhatása”, hogy a piacra rengeteg ingatlan zúdul, ami további áresést hozhat.

Hegedűs László, a DH hidegkúti irodájának vezetője blogbejegyzésében arról írt, hogy többen visszamondták a közvetítői megbízást, mert „megszűnt az eladást kényszerítő körülmény”. Szerinte ennek az a magyarázata, hogy „tisztul a hitelkép, csökkennek a rezsik, ugyanakkor egyre többen tudnak ismét elhelyezkedni, vagyis nő a bevételük”. Ez valóban kedvező fejlemény lenne. Sajnos, mi nem sok ilyennel találkozunk, az ellenkezőjével sokkal inkább.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát
Annak érdekében pedig, hogy ne maradjon le az érdekesebb írásokról, iratkozzon fel hírlevelünkre!


Címkék:  , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok