Hisztéria repítette egekbe az árakat

Mi történik most az ingatlanpiacon?

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2026. január 23. Piaci becslések szerint 2025-ben alig nőtt a lakáspiaci adásvételek száma, ugyanakkor az év elején az állampapok kamatfizetése körül kialakult habverés, majd az Otthon Start körül kialakult hisztéria az egekbe emelte az árakat. Decemberben már kifejezetten visszaesett a forgalom az egy évvel korábbihoz képest, és szinte minden szegmensben árkorrekciót láthattunk.

A Duna House becslése szerint 2025-ben összesen 129 ezer lakóingatlan cserélt gazdát, míg az OTP Ingatlanpont 140 ezerre teszi az adásvételek számát. A KSH hivatalos adatai szerint 2024-ben 131 ezer adásvételt regisztráltak, tehát a számokból az látszik, hogy a várakozásokkal szemben az év egészében egyáltalán nem, vagy csak kis mértékben nőtt a lakáspiaci forgalom. Az árak ugyanakkor félelmetes ütemben emelkedtek, először az év elején, majd az Otthon Start indulásakor.

Így robbantak az árak

Az MNB a novemberben megjelent lakáspiaci elemzésében 29 százalékra becsülte 2025-re az országos áremelkedést a lakáspiacon, Budapesten 27,9 százalékra. A Duna House lakásárindexe nominálisan 24 százalékos éves áremelkedést mutat az év végén úgy, hogy az utolsó negyedévben kifejezetten csökkenő lakásárindexről számol be az elemzésében. A paneleknél országosan 27 százalékos, a téglaépítésű lakásoknál 23 százalékos éves áremelkedést mért az ingatlanközvetítő.

Az éves összforgalom stagnálása vagy kismértékű emelkedése önmagában nem indokolna ekkora áremelkedést. Csakhogy 2025-ben több ütemben is megugró kereslet jelent meg a piacon, hatalmas hiszti közepette.

Nagy volt a felhajtás

2025 elején a Prémium Magyar Állampapírok kamatfizetése hozott többlet keresletet a piacra, robbanásról azonban – már ami a tranzakciószámot illeti – nem beszélhetünk. Az első negyedévben 8 százalékkal több lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban, azonban márciusra annyira elszálltak az árak, hogy az már visszafogta a keresletet. Egyre több lett a túlárazott lakás, a befektetők elkezdtek kiszállni, áprilisban pedig már közel 15 százalékkal csökkent a tranzakciószám az előző hónaphoz képest. Májusban aztán tovább romlott a helyzet. Az év eleji forgalomnövekedés elporladt a több hónapos visszaesés miatt, fél év alatt minimális volt a növekedés az előző évi tranzakciószámhoz képest.

Az Otthon Start július eleji bejelentése ugyanakkor újabb árrobbanást hozott. Már akkor megírtuk, hogy ez várható, igaz, ehhez nem kellett nagy jóstehetségnek lenni, az összes korábbi kormányzati beavatkozás mindig áremelkedést hozott a piacon, és minden szakértő – kivéve a kormányt - arra számított, hogy tovább nőnek majd az árak. Így is lett.

A kereslet júliusban még visszafogott volt, de augusztusban és szeptemberben szabályos roham indult azokért az ingatlanokért, amelyek megfeleltek az Otthon Start Program feltételeinek. Az éves országos drágulás szeptember végére 30 százalék körülire gyorsult.

Az elszállt árak aztán visszafogták a keresletet. Mint a Duna House grafikonján látszik, a tranzakciószám szeptemberre ért a csúcsra, majd októberben már csökkent, novemberben pedig annyira visszaesett (piros vonal), hogy a 2024-es novemberi alá csökkent, és decemberben sem érte el az egy évvel korábbi számot.

Forrás: Duna House

Az ingatlanközvetítő cég elemzése szerint 2025 harmadik negyedévéig folyamatosan nőtt a kereslet az Otthon Start Program által fűtött piacon. A negyedik negyedévre fordult a trend és ez az ingatlanárakat is befolyásolta, ahol korrekció látható. A nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel 387 pontra esett vissza 2025 utolsó negyedévében, miközben a panel- és téglaárindexek többségében is lefelé mozdulás volt tapasztalható. Egyetlen markáns kivételt a budapesti panellakások jelentettek, ahol az árnövekedés 2025 végén is fennmaradt. A budapesti téglalakások áránál stagnálás volt megfigyelhető a negyedik negyedévben, ami a fizetőképesség határához közelítő keresletet jelzi – írja a Duna House.

Fővárosi négyzetméterárak

A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,2 millió forint. A legmagasabb átlagos panelárak a XI. és a XIII. kerületben jelentek meg, 1,3–1,4 millió Ft/m² közötti árszinten.

A középső ársávba sorolható kerületekben 1,2–1,3 millió Ft/m² közötti panelárak domináltak, így többek között a III., IX., XIV. és XV. kerületben. A IV., X. és XXII. kerületben az átlagos árszint 1,1–1,2 millió Ft/m² körül alakult. A legolcsóbb fővárosi panelpiac továbbra is a külső pesti kerületekben található: a XVII. kerületben 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületben jellemzően 900 ezer és 1 millió Ft/m² közötti árszinteken történtek az adásvételek.

A vidéki nagyvárosokban már itt a változás

Vidéken a panellakások árai egyértelműen korrekciós pályára kerültek. A Duna House tranzakciós adatai alapján a megyei jogú városok többségében 600–900 ezer Ft/m² közötti árszint vált jellemzővé, míg a legerősebb vidéki piacokon – például Győr, Székesfehérvár és Debrecen egyes részein – 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közötti panelárakkal lehet számolni.

Ezek az árszintek némiképp már alacsonyabbak az ősszel tapasztalt csúcsoknál. A vidéki panelek piacán a kereslet továbbra is erős, de az áralku szerepe nőtt és az értékesítési idők is hosszabbodtak – ezekben is különbözik a budapesti panelpiactól.

A Duna House várakozásai szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban még fennmaradhat, ugyanakkor a drágulás üteme mérséklődni fog. A vidéki csökkenő trendek késleltetve, de idővel begyűrűzhetnek a fővárosi panelpiacra is, így 2026 második felében már inkább oldalazó, erősen szelektív ármozgások lehetnek jellemzők ebben a szegmensben.

A téglaépítésű lakások ára

A téglaépítésű lakásokra a keleti országrészben 437 ezer, nyugaton 507 ezer forintos átlagos négyzetméteráron szerződhettek a vevők 2025 utolsó negyedévében. A fővárosban Budán 1 millió 527 ezer, Pesten 991 ezer, a belvárosban pedig 1 millió 372 ezer forint volt az átlag négyzetméterenként.

Mi várható?

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője arra hívta fel a figyelmet, hogy úgy tűnik, a november-decemberi visszaesés a piacon csak átmeneti volt. Most azt tapasztalják, hogy az év első hetei megint növekvő érdeklődést hoztak, ami legalább az első negyedévben várhatóan ki is tart majd. Ráadásul sok új projekt értékesítése indul ezekben a hónapokban, több ezer lakás épül nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházás keretében, Otthon Start kompatibilis lakásokat kínálva.

Mint megírtuk, a szakértők szerint már tűréshatárához érkezett a piac (ezt mutatják az utolsó negyedévi árkorrekciók is). Bár az árak még 2026-ban is tovább kúszhatnak felfelé, de várhatóan kisebb mértékben, mint tavaly.

A Duna House előrejelzése szerint 2026-ban 110–130 ezer közötti adásvétel jellemezheti a piacot, továbbra is élénk, de már jóval tudatosabb vevői magatartás mellett.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, Otthon Start, lakásár, OTP Ingatlanpont, Duna House, panel, téglaépítésű, lakáspiac