Hamarosan véget érhet a szűk esztendők kora Magyarországon

Mit tettek más országok, hogy legyenek megfizethető bérlakások?

Fotó: Markéta Klimešová, Pixabay

2026. augusztus 18. Miközben 2010-ben Magyarországon a teljes lakásállomány 3 százalékát lehetett a szociális bérlakás csoportjába sorolni, ez 2018-ra 2,6 százalékra csökkent. Az OECD idén megjelent átfogó nemzetközi tanulmányának ez az adata ugyan régi, de plasztikusan bemutatja a szomorú trendet. Amin a Tisza-kormány – a napokban részletekben is bejelentett Wekerle Sándor Lakásépítési Program szerint – fordítani akar. De vajon hogy van ez más országokban?

Uniós források terhére (is) már az év végéig elindulhat az a komplex állami program, amelynek hangsúlyos elemei közé tartozik (a kollégiumi férőhelyek bővítése mellett) a megfizethető bérlakások és az intézményi bérlakásszektor fejlesztése. Erről Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter számolt be a múlt pénteki sajtótájékoztatón. Egy 550 millió eurós uniós forrásra épül a terv, amely akár 2 milliárd euró értékű fejlesztést is megmozgathat. A fejlesztésekben magánfejlesztők, intézményi befektetők, ingatlanalapok, projektcégek, nonprofit szereplők és egyetemek is részt vehetnek.

A fejlesztéseken túl tervbe van véve a jogszabályi környezet átalakítása is, többek között a lakástörvény, a bérlakáspiacra vonatkozó szabályok, az adójogszabályok és a pénzügyi ösztönzők módosulnak majd. A Wekerle Sándor Lakásépítési Programot már tárgyalta a kormány, többet is megtudhatunk azonban majd, miután a kormány szándékai szerint annak előkészítéseként hamarosan megjelenik egy feladatlista a Magyar Közlönyben. Az átfogó programot az év végéig állítják össze, az egyeztetésekbe az önkormányzatokat, továbbá az ingatlan- és építőipari szereplőket is bevonja a kormány.

Ami a bérlakás-helyzetet illeti, nagyon is indokolt, hogy az ágazatot jellemző sok-sok szűk esztendő után végre a kormány, az állam is törődjön az arra rászorulók lakhatási problémáinak megoldásával. Sokat elárul az OECD Megfizethető lakhatás (Affordable Housing) címmel megjelent idei tanulmányának adata, amely egyértelműen mutatja a szociális bérlakások szerepének visszaszorulását Magyarországon: míg ugyanis 2010-ben a teljes lakásállomány 3 százalékát lehetett a szociális bérlakás csoportjába sorolni, ez 2018-ra 2,6 százalékra csökkent. Ha a lakásszámot vesszük, akkor azt látjuk – s ez már a Központi Statisztikai Hivatal által közzétett friss szám –, hogy míg 2016-ban még 59 025 önkormányzati szociális alapú bérlakást laktak a bérlők, addig tavaly már csak 33 592-t.

Ez a helyzet más országokban

De vajon hogyan biztosítja (vagy nem) az állam a rászorulók lakhatását más országokban? Mármint szociális alapon. Nem véletlen, hogy többféle modell létezik, hiszen az OECD-országokban 28-30 millióra becsülik a szervezet szakértői a szociális bérlakások teljes számát, ami a teljes a lakásállomány 6-7 százalékának felel meg (ezt a magyar adat alaposan lehúzza – ld. fent). Az alábbiakban felvillantunk néhány modellt.

A bécsi modell: Nyugati szomszédunknál 220 ezer városi tulajdonú lakással rendelkeznek, a nonprofit, a korlátozott profitú lakásszövetkezetek pedig 200 ezerrel – ezzel a szociális/megfizethető lakásállomány a város lakáspiacának a meghatározó része. Ennek köszönhetően a lakbérek tartósan a piaci szint alatt maradnak. Nem csak a legszegényebbek bérelhetnek, hanem a középrétegek reprezentánsai is. A modell jellemzője, hogy nem utólag próbálják támogatni a túl magas piaci lakbéreket, hanem eleve nagy, nem piaci lakáskínálatot tartanak fenn, ami lejjebb tartja a bérleti díjakat.

A holland modell: Nagyon nagy a szociálisbérlakás-állomány, a szociális bérlakások aránya a teljes lakásállományhoz viszonyítva 34 százalék volt 2021-ben. Nem az állam a fő tulajdonos, hanem a lakásszövetkezetek, az állam eközben szabályoz, támogatási rendszert rendel a projektek mellé, a lakásszövetkezetek pedig gondoskodnak a szociális bérlakásokról: építenek, megfizethető bérleti díjért (jellemzően jövedelmi feltételekhez kötött) bérbe adják, és meghatározott szabályok szerint kiválasztják a bérlőket.

A dán modell: Dániában ugyancsak nagyon erős a nonprofit szociális lakásszektor, 2022-ben a teljes lakásállomány 21,3 százalékát lakták ilyen bérlők. A rendszerben a lakásokat jellemzően nonprofit szervezetek kezelik, amelyek hosszú távon működtetik az állami támogatással létrehozott lakásállományt.

A francia modell: Franciaországban (ahol a 2018-as OECD-adat szerint a lakásállomány 14 százaléka volt szociális bérlakás) úgynevezett szabályozott lakbérű szociális lakhatási támogatási rendszert működtetnek, amihez lakhatási támogatást is biztosítanak. A szociális lakások jelentős részét speciális szociális lakásszervezetek építik és kezelik. A vegyes modell államilag támogatott lakásépítésből, nonprofit vagy speciális lakásszervezetekből, jövedelmi jogosultságból, szabályozott lakbérekből és lakhatási támogatásokból tevődik össze.

A német modell: Németországban ugyan történelmileg erős a szociális lakásépítés, de a rendszer decentralizáltabb. Az állam/tartomány támogatja a lakásépítést, cserébe a lakások egy meghatározott időszakban szociális bérlakásként működnek, amire a jogosultságot jövedelmi és szociális feltételek alapján szabályozzák. Mindezt kiegészíti a lakhatási támogatás.

A brit modell: Ebben a modellben az önkormányzat építi a lakást, amely a tulajdonát képezi, a lakásokat szociális szempontok alapján osztják ki, a bérlők pedig kedvezményes lakbért fizetnek. Ennek nagy hagyománya van, de a nyolcvanas évektől életbe lépett a vásárlás joga, és jelentős mennyiségű önkormányzati lakás került bérlői tulajdonba, a rendszer súlypontja pedig részben a lakásszövetkezetek felé tolódott.

Ahogy látható, nagy különbségek vannak a világban alkalmazott gyakorlatokban, egyrészt abban, hogy ki tulajdonolja a szociális célokra fenntartott lakásokat (az állam, az önkormányzat, nonprofit szervezet); hogy ki válhat jogosulttá (csak a legszegényebbek, vagy jövedelem alapján, esetleg széles társadalmi körben), s végül, de nem utolsósorban, hogy ki finanszírozza (az állam, az önkormányzat, bank, avagy lakásszövetkezet).

Mennyibe kerül?

Az OECD már említett tanulmányának külön összefoglalójábólmegtudhatjuk, hogy a szociális bérlakások fejlesztésére és finanszírozására irányuló megközelítések országonként eltérőek. Gyakori a finanszírozás összevonása központosított finanszírozó intézményeken keresztül, amelyek összesítik és kezelik a közpénzeket, például Norvégiában van erre példa. Másutt a szolgáltatók inkább a magántőkére támaszkodnak (bankoktól, vagy az angliai lakásszövetkezetek esetében közvetlenül a tőkepiacokról kötvények értékesítésén keresztül), részvényeik értékét hitelfedezetként használva. Van, ahol – különösen a nagy lakásépítő szervezetek – saját forrásokat használnak, Ausztriában és Dániában pedig a nonprofit szektor forgóalapokat hozott létre, ahol a bejövő bérleti díjakat a meglévő és új szociális lakásállomány finanszírozására használják fel. Végül, egyes országokban a meglévő szociálisbérlakás-állomány egy részének értékesítéséből szereznek forrásokat.

Szerző: N. Vadász Zsuzsa
Címkék: bérlakás, Wekerle, lakáspiac, Vitézy Dávid, OECD