A kormány szerint így zuhanhat az újépítésű ingatlanok ára

Nem létező lakást is vehetünk hitelre

Fotó: Azénpénzem

2025. október 9. A vevők a következő évben már tervezőasztalról is vehetnek majd hitelből lakást. A már társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezet szerint a társasházi törvénybe ugyanis bekerül az úgynevezett építményi jog. A kormány úgy véli, hogy ez elősegítheti az újépítésű lakások árának jelentős mérséklődését. Szakértők a veszélyekre figyelmeztetnek.

A kormány új, már társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezete alaposan belenyúl több törvénybe is. A változás lényege, hogy 2026. február 1-jétől (ez a hatálybalépés jelenleg elképzelt időpontja) már a tervezőasztalról is lehet majd hitelre – persze, ha az ár megengedi, akkor akár az Otthon Start Program keretében kínált kölcsönnel is – lakást venni. Ehhez bevezetik az úgynevezett építményi jogot, ami a felépítendő épületben kialakítandó lakás adásvételi szerződésében vagy ahhoz kapcsolódó külön szerződésben alapítható, a vevő javára.

Az indoklás szerint a társasházi építményi jog hozzájárul ahhoz, hogy minden eddiginél nagyobb biztonságot élvezzenek a kivitelezők, a hitelintézetek és a vásárlók a folyamatban lévő beruházások során. Az új lehetőség védelmet nyújt majd a vevőnek a végrehajtás, és a felszámolása esetén, mert gyakorolhatja a jelzálogjogosultat megillető jogokat az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig. A kormány szerint végső soron elősegíti azt, hogy az újépítésű lakások ára jelentősen mérséklődjön. Így elsőre igen nehéz elképzelni, hogy a hitellel felpörgetett kereslet áresést hozna, de a biztonság terén is akadnak kérdőjelek.

Az Otthon Start rovat támogatója:

Még kérdés, gond esetén valójában ki viseli a kockázatot

Mi történik például abban az esetben, ha egy társasház valamilyen oknál fogva mégsem épül meg vagy eltér a tervezett formától – vetette fel a kérdést az ingatlan.com. A hirdetési portál nevében nyilatkozó Balogh László azt gondolja, hogy a bankok várhatóan olyan fejlesztéseket finanszíroznak majd, amelyeket pénzügyileg stabilnak és műszakilag is megbízhatónak tartanak. Így a banki hitelbírálat a vevőket is védheti – ha egy projekt nem kap hitelt, az akár előre jelezheti a beruházás kockázatait és megelőzheti a későbbi problémákat.

Csak halkan jegyezzük meg, hogy a történelem során a bankok sem egyszer tévedtek. Emlékezetes például a szegedi Korondi utcai eset, amikor a házakat felépítő társaság 400 millió forint keretjelzálog hitelt vett fel az építkezésre, amit nem fizetett vissza. Az ostor pedig végül a vevőkön csattant. Vélhetően hasonló ügyek már nem lehetnek, de nem árt belegondolni, hogy a bankok által jó pénzért foglalkoztatott jogászok hada állhat szemben a gyanútlan vásárlókkal.

Az ingatlan.com szakértője szerint mindenesetre a vevőknek csak olyan, később megépülő új lakásokra érdemes hitelt felvenni, ahol meggyőződtek arról, hogy a lakásokat építő cég vagy vállalkozó megbízható, és a fejlesztés is minden bizonnyal megvalósul az előzetes terveknek megfelelően. Az ugyanis még egyelőre kérdéses, hogy az előzetes tervektől eltérően megvalósult vagy meg nem valósult fejlesztések közvetlen és járulékos költségeit végső soron ki fizeti.

Ha beszálltál, már nem ereszt

A jogszabálytervezet szerint elidegenítési tilalom is kivethető a később megépülő tulajdoni hányadra, amit a bankok valószínűleg alkalmazni fognak. Ez a gyakorlatban az ingatlan.com szerint gátat szabhat a hitelből finanszírozott „spekulatív" célú vásárlásoknak. Balogh László példaként elmondta, hogy ilyen például, amikor valaki minimális önerővel száll be egy új lakásba, majd a projekt befejezése előtt magasabb áron értékesíti a még el nem készült lakást. Az Azénpénzem azonban úgy véli, a korlátozással azok is csapdába kerülhetnek, akik élethelyzetük változása miatt szállnának időközben ki.

Az eladási lehetőséget egyébként a bankok és a fejlesztők azért zárnák le, mivel a hitel a vásárlóhoz kötődik, nem biztos, hogy egy új vevő ugyanannál a banknál hitelképes lenne. A befektetési célú továbbértékesítés viszont Balogh szerint jó eséllyel nem szűnik meg teljesen: ha a beruházó hozzájárul, a kivitelezési szakaszban vevőkijelölési joggal továbbra is lehetséges maradhat a nem hitellel vett lakások értékesítése.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, társasház, törvény, építményi jog, hitel, Otthon Start, lakáshitel