Már fűtik a jövő évi kilátások is az árakat

Ötödével kerül többe egy lakás az indokoltnál. Vagy mégsem?

Felültől nézve
Fotó: Azénpénzem
2024. november 21. Nemzetközi sztenderdek alapján a magyar fővárosban a lakások 19 százalékkal túlértékeltek. Vagyis elméletben ötödével többet kell a vevőknek fizetniük az indokoltnál. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) azonban úgy véli, a szükséges korrekciót követően mindössze 5 százalékos ez a „felár”.

Az idei harmadik negyedévben az MNB elemzése szerint a lakáspiaci forgalom országos átlagban 16 százalékkal, Budapesten pedig 31 százalékkal élénkült éves összevetésben. Az elmúlt egy évben létrejött tranzakciók száma 144 ezer volt a harmadik negyedévben, ami a hosszú távú átlagos éves tranzakciószámtól 10 százalékkal marad el. A jegybank megjegyzi (amit már mi is megállapítottunk), hogy a jövő évben várhatóan a piacra érkező jelentős lakossági megtakarítások miatt 2024 második felében már az előrehozott vásárlásoknak is megnőhetett a szerepe.

A drágulás egy része tehát tulajdonképpen megelőlegezett. Az ugyanis még ténynek egyáltalán nem tekinthető, hogy a magas kamatozású állampapírokból lejáró pénz a lakáspiacra zúdul majd. Ahogy a jövő évi kormányzati intézkedések (a SZÉP-kártyás feltöltés felének, a pihenőplasztik plusz feltöltésének – a munkáltatók havi 150 ezer forintot juttathatnak a 35 év alattiaknak –, illetve az önkéntes nyugdíjpénztári pénznek lakásra fordíthatósága) hatása sem igazán felmérhető. A lakáspiac azonban már csak ilyen, a hírek is mozgatják az árakat.

Előzetes adatok alapján a jegybank szerint a harmadik negyedévben Budapesten 14,7 százalékra, országos átlagban pedig 9,3 százalékról 12,8 százalékra gyorsulhatott az éves lakásár-dinamika, jelentősen meghaladva az átlagos EU-s áremelkedést. Előrejelzésük alapján pedig a lakásárak éves növekedési üteme 2024 negyedik negyedévében is dinamikus maradhat.

Budapest egészen más, mint az ország


Az MNB részletesen külön is foglalkozik azzal, hogy a magyar lakásárak mennyire lehetnek túlértékeltek (a teljes lakáspiaci jelentést itt nézheti meg). Bemutatnak egy új, nemzetközi példákra építő kompozit indikátort, ami a magyarországi és a budapesti lakásárak fundamentumok által indokolt értéktől való eltérésére ad becslést. A korrekcióban olyan tényezőket vesznek figyelembe, mint például a lakásár jövedelemhez, illetve a megfizethető hitelösszeghez, vagy a bérleti díjhoz, építési költséghez viszonyított aránya.



Országosan, mint az a fenti grafikonból látszik, nem tapasztalható jelentős eltérés az alap és a korrigált (HP-filterrel számított kiegészítő) idősorok között. Budapesten azonban a módosított túlértékeltség 2018 óta tartósan és fokozódó mértékben elmarad az alap értékeitől. A fővárosban 2024 második negyedévében csupán 5 százalékos túlértékeltséget számoltak – szemben az alap módszerrel kijövő 19 százalékkal. A jegybank szerint elképzelhető, hogy a fővárosi potenciális kínálat – a beépíthető telkek arányának – országosnál erősebb korlátossága valóban a lakásárak egyes fundamentumokhoz viszonyított értékeinek hosszú távú emelkedését indokolja.

Az MNB további modellbecslései azt mutatják, hogy csupán a háztartások jövedelmi viszonyai alapján valamelyest emelkedett, a hitelkorlátok oldódását is figyelembe véve azonban érdemben mérséklődött a lakáspiaci túlértékeltség. Mint megállapították: a hitelezés révén bővülő kereslet (mint arról nemrégiben írtunk, egyre nagyobb összegű lakáskölcsönt vesz fel a magyar lakosság) és a szűkebb új kínálat indokolják a magasabb lakásárszínvonalat.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék:  , , , , ,

Kapcsolódó anyagok