Részben erre találták ki a falusi CSOK-ot?

Százezernyi volt devizás van még bajban

2019. június 18. A falusi CSOK sokaknak segíthet a mai napig bajban levő deviza lakáshiteles közül – következtethetjük ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elemzéséből. Jó eséllyel azonban nem az adósok, hanem sokkal inkább a bankok, behajtók érdekét szolgálhatja, ha a kisebb falvakban is nagyot ugranak az árak.

A nyilvántartásokban – olvasható az MNB honlapján megjelent elemzésben (ez itt található) – 2018 végén 109 ezer késedelmes, jelzáloghitelből származó követelés szerepelt. Ez a szám, bár jelentősen alacsonyabb a 2014 végén fennálló 170 ezer követelésnél, még mindig súlyos problémát jelez a jegybank szerint is.

A felügyeleti hatóság szempontjából kedvező, hogy ez a probléma átkerült a zömében bankrendszeren kívül lévő követeléskezelő vállalkozásokhoz (pénzügyi vállalkozások). Ezek a hitelek tehát már nem jelentenek stabilitási kockázatot a hazai bankok számára. Azt azonban az MNB is elismeri, hogy a társadalmi kockázat „nagyságrendileg szinte változatlan mértékben áll fenn”.

Vevők híján esélytelen, hogy a bank a pénzéhez jusson

A jegybank jelentős fejleménynek tartja, hogy az ingatlanpiac élénkülésével párhuzamosan a követelésvásárlások piaca is feléledt. Mint leírták, ez tükröződik a késedelmes szerződések intézménytípus szerinti eloszlásában: míg 2014-ben a szerződések 70 százaléka a hitelintézetek (bankok, takarékszövetkezetek) könyveiben volt, ugyanez a szám 2018 végére 27 százalékra mérséklődött. (A folyamat jól látszik a grafikonon is.)

Normális körülmények között a törlesztési nehézséggel küzdő adósnak megoldást (kényszermegoldást, de legalább megoldást) jelenthet, ha értékesíti az ingatlant, és abból kifizeti a tartozását. Magyarországon azonban a devizában történő hitelezés és a lakásárak válság utáni csökkenése miatt számos háztartás azzal szembesült, hogy tartozásának összege jóval meghaladja a fedezet becsült értékét. Sok esetben azonban – állapították meg a jegybanki szakértők – még fedezetértékről is túlzás volt beszélni, mert a lokális ingatlanpiac oly mértékben pangott, hogy a lakás értékesítése megfelelő vevő hiányában esélytelen volt.

A cikkben szerepel néhány meghökkentő adat is. Az előző év végén a késedelmes hitelállomány 48 százalékánál haladta meg a hitelfedezeti arány (vagyis a tartozás és a fedezet értékének viszonyszáma) a 100 százalékot. Miközben a teljesítő hitelállomány esetében ugyanez az arány kevesebb volt 5 százaléknál. A késedelmes, fedezett követelésállomány közel fele esetében tehát az ingatlan értékesítése után is maradna az adósnak tartozása. És ekkor még az egyéb tartozásokat (fedezetlen hitelek, közműtartozások) figyelembe se vették, ahogy azt sem, hogy az adósoknak az újrakezdéshez is forrásokra lenne szükségük.

Már ugranak a falvakban is az árak

A lakáspiac sokat hangoztatott élénkülése az MNB elemzése szerint nem mindenhol érezteti hatását. A kisebb területi egységeket vizsgálva olyan járásokat is találtak, ahol az adásvételek jellemzően a 2008-as árszintnél is alacsonyabb értéken történtek. Amikor az egyes járások ingatlanpiaci élénkülését (vagy épp a visszaesés mértékét) összevetették az ott élő késedelmes adósokra jellemző hitelfedezeti aránnyal, negatív összefüggést kaptak. (Igazán nagy bajban tehát éppen ezek az adósok vannak.)

A jegybanki elemzés ugyan ezt követően a családi csődvédelem kihasználtságának elmaradásán sopánkodik, de az Azénpénzem.hu valamiért sokkal inkább alátámasztani látja azt a banki szóbeszédet, amely szerint a falusi CSOK a megtérülések javítását (is) célozza. Akárhogy is, az már most látszik, hogy a drágulás a vidéket is elérte. Ez amúgy normális folyamat lenne, de az elég elgondolkodtató, hogy végül mégis csak plusz kormányzati lépésekre látszik bekövetkezni.

Egy friss ingatlanpiaci elemzés szerint az idén májusban az egy évvel korábbinál 46-52 százalékkal drágábban keltek el a vidéki panellakások. Az Otthontérkép Csoport és a Knauf Insulation júniusi kutatása arra jutott, hogy érdemes sietni annak, aki falusi CSOK-kal érintett településen keres családi házat, mert a kínálat viszonylag szűkös. Minden 100, most meghirdetett ingatlanból ugyanis kevesebb mint 6 található a falusi CSOK-kal érintett településen, klasszikus családi ház közül pedig 100-ból alig 4 eladó az érintett településeken.

Ez azt jelenti, hogy jelenleg mindössze 5000 olyan családi házat hirdetnek eladásra tulajdonosaik országszerte, amely alkalmas a falusi CSOK felvételére. Nem számolnak azonban azzal (amivel szerintünk kellene), hogy az árak megugrása a kínálatot is jelentősen élénkítheti. A mesterségesen előidézett drágulás viszont sokak lakáshoz jutását lehetetlenítheti el még a mostaninál is jobban.