Hiába az ingatlanpiaci robbanás, rajtuk ez sem segített

Több mint százezer lakáshiteles van bajban

2019. szeptember 16. Közel 110 ezer bedőlt jelzáloghiteles-szerződést tartott nyilván tavaly év végén az MNB. Az adósok döntő többsége azok közé tartozik, akiknek nem jutott segítség. A bankok mérlege ettől még szépen mutat, a legtöbb problémás hitel követeléskezelőknél van. Ugyanakkor van további 210 ezer jelzáloghitel, amivel a jövőben gondok lehetnek.

Hiába dicsekszik a kormány a bajba jutott adósok megmentésével. Az MNB adataiból arra lehet következtetni, hogy valójában továbbra is százezrek lakhatása van veszélyben, akik nem kaptak segítséget a bedőlt lakáshitelük megmentésére.

A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Fogyasztóvédelmi jelentéséből az derül ki, hogy 2018 végén 109379 volt a nem teljesítő jelzáloghitel-szerződések száma. Bár az MNB azt hangsúlyozza, hogy a számok fokozatos javulást mutatnak, valójában ezeknek az adósoknak a helyzetére senki nem kínált megoldást.

Az MNB adatai szerint 2013 végén 164 ezer késedelmes jelzáloghitel-szerződés volt, amiből közel 40 ezer a Nemzeti Eszközkezelőhöz került. Ezek az adósok voltak a szerencsések, az ő lakhatásuk ugyanis megoldódott. (Mint megírtuk, ők éppen most vásárolhatják vissza otthonukat.) Az ingatlanpiac élénkülésének köszönhetően többen önkéntesen értékesítették az ingatlanokat, de a kényszerértékesítések is tovább csökkentették a késedelmes szerződések számát. Így az 5 évvel korábbi 164 ezerből körülbelül 80 ezer nem teljesítő jelzáloghitel-szerződés maradt.

Újabb hitelek is bedőltek

Mindezzel egy időben azonban további szerződések dőltek be. Az MNB adatai szerint 2013 vége óta mintegy 29 ezer (28884 db) korábban teljesítő szerződés is késedelembe esett. Ezek jelentős része szintén 2010 előtti. Vagyis a most számon tartott közel 110 ezer bedőlt szerződés döntő része a válság előttről való. Ezeknek az ingatlanhiteleseknek tehát nem jutott segítség.

Ugyanakkor az sem mindegy, hogy ezek a szerződések hol vannak. Miközben 2013 végén a nem teljesítő jelzáloghitel-szerződések közel 70 százaléka még a hitelintézetek (kereskedelmi bankok, külföldi bankok fióktelepei, szövetkezeti hitelintézetek) mérlegében volt, ez az arány 2018 végére 27 százalékra mérséklődött. A követelésértékesítések következtében a hitelintézetek mérlegén belül a 90 napon túl késedelmes háztartási hitelek összes háztartási hitelhez viszonyított aránya 4,5 százalékra csökkent a csúcsot jelentő közel 20 százalékos szintről. Vagyis a bankok mérlege szépen mutat, azokat kipucolták, a problémák azonban nem szűntek meg. Csak éppen a követeléskezelőkhöz kerültek.

Ezekkel pedig számtalan probléma volt. Általános, hogy a banki tartozásokat felvásárló cégek elképesztő költségekkel növelték a hátralékot, nem adtak az adósok számára megfelelő tájékoztatást, ráadásul úgy csináltak, mintha az élet velük kezdődött volna el (például a korábbi egyezségeket, sőt befizetéseket is figyelmen kívül hagyják). Az MNB idén adott ki felügyeleti ajánlást, ami megfelelő ellenőrzés és fellépés esetén javíthat a helyzeten.

Nem jött a segítség

Az ingatlanpiaci élénkülés ugyanakkor egyenlőtlenül érintette az adósokat. Településtípus szerint a késedelmes jelzáloghitel-adósok 72 százaléka városokban és községekben él. Ezek pedig csak kisebb mértékben részesültek az ingatlanpiac elmúlt években megfigyelhető élénküléséből. Míg a fővárosban 2013 negyedik negyedéve és 2018 harmadik negyedéve között 144 százalékkal nőttek a lakásárak, ugyanez a városokban csak 75 százalék, míg a községekben mindössze 41 százalék volt. Az egyenlőtlen ingatlanpiaci élénkülés a hitelekre jellemző hitelfedezeti arányon is nyomot hagy: az állomány mintegy 58,4 százaléka esetében a hitelfedezeti arány meghaladja a 100 százalékot, azaz az ingatlan értékesítése esetén sem biztosított a késedelmes követelés teljes körű kiegyenlítése.

Egy csőd a családi csőd

A túlzott mértékben eladósodott, de valamekkora vagyonnal és jövedelemmel rendelkező adósok helyzetén többek között a családi csődvédelem hivatott segíteni. A 2015-ben életbe lépett eljárás kihasználtsága azonban alacsony: az Igazságügyi Minisztérium sajtómegkeresésre adott tájékoztatása szerint - – írja az MNB Fogyasztóvédelmi jelentése – 2019. február 7-ig 1460 adósságrendezési eljárást regisztráltak, amelyekhez összesen mintegy 3300 ember (adós, adóstárs, kezes) kapcsolódott. Valójában az egész országról mindent elmond, hogy az MNB ehhez a jelentéséhez nem hivatalos, hanem egy másik kormányzati szerv által a kormánypropagandának kiadott adatot használ.

Az MNB szerint a programon módosítani kellene kihasználtságának növelése érdekében. Bár ezt már évek óta hallgatjuk, valójában nem történik semmi.

Újabb bedőlési hullám érkezhet

Ugyanakkor a jelenleg teljesítő hitelek közül az MNB 210 ezer szerződést tart kockázatosnak. Ezek azok a változó kamatozású ingatlanhitelek, amelyeknél egy kamatemelkedés súlyos gondokat okozhat. Közülük 129 ezer szerződés (895 milliárd értékben) újabban felvett, változó kamatozású, legalább 10 éves futamidejű, de vannak forintosított, régi devizahitelesek is. Az utóbbiakra az MNB külön figyelmet fordít.

Az MNB adatai szerint jelenleg 80 ezer, mintegy 620 milliárd forint értékű volt devizahiteles lehet a jövőben problémás. Ezeket annak idején úgy váltották át, hogy referencia kamathoz, a 3 hónapos Buborhoz kötötték a kamatot, ami így 3 havonta változhat. Míg az elmúlt években a mérsékelt kamatkörnyezet akár érdemben is csökkenthette a törlesztési terheket, egy kamatemelkedés számottevően növelné azokat. Mi többször leírtuk, hogy valójában időzített bomba ketyeg ezekben a szerződésekben, ami előbb-utóbb robbanhat. (Az MNB nem az összes változó kamatozású jelzáloghitelt tartja kockázatosnak; itt azokról van szó, amelyek futamidejéből még legalább 10 év van hátra, és 5 millió forint vagy nagyobb a tőketartozás.)

Az MNB attól tart, hogy 1-3 százalékpontos kamatemelkedés jelentősen, mintegy 20-30 százalékkal is emelheti a törlesztőrészletet, ami a hitel bedőléséhez vezethet. Ezért is szorgalmazza a kölcsönök kamatának legalább 10 évre rögzítését. Ez azonban az adósoknak egyrészt magasabb havi törlesztőrészletet jelent (amivel persze kivédhetik a későbbi ennél jóval nagyobb, hirtelen emelkedést), másrészt számos egyéb költséggel jár.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: ingatlanhitel, jelzáloghitel, nem teljesítő, késedelme, eszközkezelő, családi csőd, devizahitel, változó kamat, fix kamat

Több mint százezer lakáshiteles van bajban

Újabb hitelek is bedőltek

Nem jött a segítség

Egy csőd a családi csőd

Újabb bedőlési hullám érkezhet

Kapcsolódó anyagok