Ismét az ingatlanpiac veszélyezteti a világot

Új válság fenyeget?

Konganak az ürességtől az irodaházak
Fotó: Pexels.com

2023. augusztus 4. A tizenöt évvel ezelőtti nagy pénzügyi válsághoz hasonló gondok mutatkoznak az amerikai ingatlanpiac egyes szegmenseiben. Zuhan az irodák iránti igény, és az árak is lefelé tartanak. Pontosan mi történik, és hogyan hathat ez az európai piacokra?

A világ lassan, de most már biztosan kilábalt a Covid-járványból, azonban a mai napig is csak fokozatosan derül ki, hogy milyen utóhatásai vannak az egy éve véget ért világméretű lezárásoknak. A szétszakadt ellátási láncok árfelhajtó hatását Európa legmagasabb inflációjától szenvedő országában nem kell külön ecsetelnünk, de szintén a járvány indokolta lezárások magyarázzák a nagyon lassan enyhülő chiphiányt, amely világszerte megnehezítette az informatikai eszközök gyártásának gyors újraindítását. A közvetlen gazdasági hatásokon túl azonban a lezárások egyben a mentalitásokban is változásokat okoztak: sokkal szívesebben és nagyobb számban vásárlunk online, mint 2018-ban, és megnőtt a munkavállalók igénye arra, hogy legalább részben otthonról végezhessék munkájukat.

Az első jelenség hatására az online kereskedelem volumene jelentősen megnőtt, aminek értelemszerűen a hagyományos üzletek forgalma látta kárát. Bár közel egy éve újra teljes a szabadság és mindenki ott vásárolhat, ahol akar, a hagyományos boltok egy része úgy tapasztalja, hogy a fogyasztók által a lezárások során megismert és megkedvelt internetes rendelések elviszik a forgalmukat - nem megy úgy az üzlet, ahogyan azt szeretnék. A második jelenség érdekes konfliktust okoz több vállalatnál is, ahol a vezetés elvárja (elvárná), hogy a munkavállalók a járvány előtti módon, hétfőtől-péntekig, reggeltől-estig az irodában üljenek és ott végezzék a munkájukat, de erre a lezárások alatt az otthoni munkához kedvet kapó és azt sikerrel megvalósító dolgozók egy jelentős része egyszerűen nem hajlandó. A dolgozók inkább állást váltanak és olyan cégnél helyezkednek el, ahol biztosított számukra az otthoni munkavégzés.

Nem a lakás a gond

Mindkét fent leírt folyamat végső eredménye az, hogy gyengélkedik az ingatlanpiac egy sajátos része, az úgynevezett kereskedelmi ingatlanok piaca. Ahogyan az a Reuters összeállításából kitűnik, a kereskedelmi ingatlanok bérlésének volumene 18 százalékkal csökkent az első negyedévben, és a világ több nagyvárosában is csökkent az irodák iránti igény, New Yorktól Tokión és Pekingen át San Franciscoig.

A kereskedelmi ingatlanok valójában elég tág kategóriát fednek le. Ide tartoznak az irodák, a raktárak, a különböző nagyságú bevásárlóközpontok, a kis és nagy hotelek, az ipari létesítmények és egyéb nem-lakás célú épületek - azaz az egyedi lakásokon kívül gyakorlatilag minden.

Valós a veszély tehát, hogy ezek az ingatlanok veszíteni fognak hosszú távon is az értékükből, hiszen az irántuk való kereslet alapvetően csökkenhet. Ez pedig gondot jelenthet a közepes méretű kereskedelmi bankok számára, amelyek főleg az USA-ban az ingatlanfejlesztők legfőbb finanszírozói. Kétfajta kockázat is létezik a bankok számára: egyrészt elképzelhető, hogy egy-egy hitelt felvevő cég nem képes a hiteleit visszafizetni, mert nem talál elegendő bérlőt az ingatlanjaihoz (vagy nem tudja elég drágán kiadni azokat). Másrészt az is gondot jelenthet, ha az ingatlanok értéke bizonyos kulcsszint alá csökken, mert akkor a bankok kénytelenek lennének újabb biztosítékot kérni az adósaiktól, hiszen a korábban felajánlott ingatlanok értéke nem fedezné a tartozást.

Mindannyian emlékszünk a 2007-08-as nagy pénzügyi válságra és arra, hogy azt lényegében az amerikai lakáspiac túlárazottsága indította el. Többen ezért még a tavasz során megkongatták a vészharangokat, hogy újra eljött egy lehetséges katasztrófa lehetősége, amit illene komolyan venni. A Morgan Stanley egyik válságforgatókönyvében azt is elképzelhetőnek tartotta, hogy az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac árai akár 40 százalékkal is csökkenhetnek majd. Ennek természetesen nagyon komoly negatív következményei lennének előbb az amerikai, majd később az európai tőkepiacokra is.

de talán megúszhatjuk...

A képet ugyanakkor muszáj árnyalni: egyes szektorok és egyes országok jobban érintettek lehetnek, mint mások. Amerikában például a kereskedelmi ingatlanok közt sem minden alszegmens teljesít rosszul: miközben a boltok és az irodák piaca hanyatlik, a hotelek rendkívül jól teljesítenek a végre újra beindult turizmusnak köszönhetően, és a webes kereskedelemhez köthető ingatlanok is szárnyalnak, legyen szó akár raktárakról vagy adatközpontokról.

Eközben Európában látszódik ugyan visszaesés az irodák piacán, például az angol kereskedelmi ingatlanárak közel 20 százalékot veszítettek mostanra a csúcshoz képest, de ezt egyelőre az angol bankszektor minden további nélkül kezelni tudta. Ennek részben az is az oka, hogy az összes hitel között ma alacsonyabb az ingatlanhitelek aránya, mint 15 évvel ezelőtt volt, így a pénzügyi szektor ellenállóbb egy lehetséges válsággal szemben.

A nagy kérdés valójában az lehet, hogy meddig maradnak magasan a hirtelen megemelt jegybanki kamatok. Ha valóban elkezdődhet hamarosan egy kamatcsökkentési hullám, mint ahogyan arra a legoptimistábbak számítanak, akkor veszteségekkel ugyan, de valószínűleg kezelhető marad az ingatlanpiaci átrendeződés. Ha azonban hosszabb időre a mostani magas szinten ragadnának a kamatok, akkor már jóval borúsabb kilátásokkal kellene mindenkinek számolnia.

Szerző: Szepesi László
Címkék: ingatlanpiac, válság, kereskedelmi ingatlan, home office, online kereskedelem, USA, Amerikai Egyesült Államok