Még a panelekre is hatnak a negatív trendek

Ütemesebbre válthat az árcsökkenés a lakáspiacon

Fotó: Latzer Anna

2026. július 16. Az idei első félévben egy friss elemzés szerint a megfizethetőség határához ért a magyar lakáspiac. A továbbiakban vagy csökkennek az árak, vagy még jobban padlót fognak az adásvételek. Budapesten már olyan jelenség következett be, amire csak a világjárvány idején volt példa. A fővárosi újlakás-piacon közben elkezdtek felhalmozódni az eladatlan lakások.

A júniusi lakáspiaci értékelésekben még akadt olyan, amely pozitívabb forgatókönyvről szólt. Úgy tűnik azonban, mostanra már nem igazán maradt bizakodó szereplő. A Duna House (DH) friss, második negyedéves kiadványa szerint 2026 első felében a hazai lakáspiac elérte a megfizethetőség határát. Az első hat hónap forgalma közel 11 százalékkal maradt el a tavalyi szinttől.

Az árak átlagosan tovább emelkedtek, az országos lakásárindex nominál- és reálértéken is nőtt. A növekedést azonban szinte kizárólag a panelpiac hozta, a téglalakások országosan, valamint Budapest és Nyugat-Magyarország legtöbb piaca reálértéken nem mozdult. Kelet-Magyarországon a panellakások árindexe egyetlen negyedév alatt is jelentősen emelkedett, miközben a többi országrész és a teljes téglapiac stagnált vagy enyhén korrigált. A tavaly még minden régiót érintő, széles körű áremelkedés így – állapította meg a DH – az idei első félévre egyetlen szegmensre szűkült.

Halmozódnak a gondok a fővárosban

Az ingatlan.com összesítése szerint országosan 0,6 százalékkal emelkedtek, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek a lakásárak júniusban. A fővárosban ezzel már a harmadik egymást követő hónapban mérséklődtek az árak. Hasonló, legalább három hónapos negatív sorozatra pedig legutóbb csak a világjárvány időszakában, 2020 októbere és decembere között volt példa.

Fontos változás a DH szerint, hogy a befektetők kihátrálnak a piacról. A fővárosi lakáseladások közel felénél már egy korábbi befektetés eladása a cél. A budapesti panellakások értékesítési ideje egy év alatt közel a duplájára nőtt, így a tavaly még leggyorsabban értékesíthető fővárosi panel ma lassabban talál vevőre, mint a vidéki.

A fővárosban az újlakások iránti kereslet is megroppanni látszik az OTP legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján. A bank elemzése szerint a számok értékeléséhez érdemes figyelni arra, hogy a tavalyi év különösen erős volt, az év elején a lejáró állampapírokból kiáramló tőke, majd szeptembertől az elinduló Otthon Start nagy tömegben generált előre hozott vásárlásokat. Mint hangsúlyozták, a kereslet idei fékeződése a rekordokat döntögető két év után következett be.

A kilátások sem túl jók

A 2027-es átadású lakások esetében most nagyjából 1,85 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, ami 2028-as várható költözéssel adataik szerint 1,9 millióra nő. Noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, és az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár, idén –hangsúlyozta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője – szembetűnők a beruházók által indított akciók, sokmilliós kedvezmények.

Az OTP elemzése arra is kitért, hogy míg az idén fékezett a kereslet a fővárosi újlakás-piacon, a beruházókat még viszi előre a lendület. A kettő eredőjeként pedig elkezdett felhalmozódni az eladatlan lakáskészlet. Ez pedig – tesszük már mi hozzá – nem sok jóval kecsegtet a jövőben. Az ingatlan.com a lakáspiac egészében is arra számít, hogy „konszolidáció” a következő 3-6 hónapban is folytatódhat. Tapasztalat, hogy a piaci szereplők a felívelő szakaszban merészen és egyértelműen fogalmaznak, a gondokat azonban igyekeznek alaposan becsomagolni.

A második félévet a DH szerint az dönti el, hogy a magas árszint kiigazodik-e vagy tartósan fékezi a forgalmat. Az eladók egy része már reagál: nőtt az árcsökkentéssel meghirdetett ingatlanok aránya, és néhány panelpiacon havi szinten már csökkennek az árak. Ez az árkorrekció egyelőre csak néhány szegmensben látszik. A következő hónapok mutatják meg, hogy szélesebb körben is elindul-e, vagy a magas árak tovább húzzák az új egyensúly kialakulását. Magyarul: a közvetítő cég úgy látja, hogy vagy csökkennek az árak, vagy még jobban padlót fognak az adásvételek.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakásár, újlakás, Duna House, DH, ingatlan.com, OTP, OTP Jelzálogbank, értéktérkép