Vészjósló jelek érkeztek a lakáspiacról

Budapest
Fotó: clipart.com

2025. június 6. Hiába számítottak arra az ingatlanosok és a bankok is, hogy az áprilisi visszaesés csak átmeneti lesz a lakáspiacon, májusban tovább romlott a helyzet. Az árak ugyanis annyira elszálltak, hogy szabályosan behúzták a kéziféket a vásárlók.

A Duna House (DH) legfrissebb becslése szerint májusban országosan 10262 lakóingatlan cserélt tulajdonost, ami 1,5 százalékkal kevesebb az áprilisi 10415 tranzakciónál. Miközben már áprilisban is közel 15 százalékkal kevesebb adásvétel volt, mint egy hónappal korábban.

Míg egy két héttel ezelőtti konferencián az ingatlanosok és a bankárok is azzal kalkuláltak, hogy az áprilisi visszaesés csak átmeneti, és májusban ismét nőni fog a piac, a valóság végül visszaesést mutat. (Lásd az alábbi ábrát!)

Az adásvételek száma elmarad a korábbi, dinamikus növekedést mutató hónapoktól. A májusi stagnálás hátterében elsősorban a folyamatosan emelkedő ingatlanárak állnak, amelyek immár második hónapja érezhetően visszafogják a vásárlói kedvet. Az árak emelkedése elérte azt a szintet, ahol már gátat szab a további keresletnövekedésnek – írja a Duna House. A májusi tranzakciószám visszaesése látványos az egy évvel ezelőttihez képest, ugyanis éves összehasonlításban 6,5 százalékos a csökkenés.

Egyre inkább túlértékeltek a lakások

Mint megírtuk, az elmúlt hónapokban annyira megemelkedtek az árak a lakáspiacon, hogy már nem éri meg a befektetőknek, így egyre többen szállnak ki ebből a befektetésből. Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 százalékkal emelkedtek hazánkban a lakásárak éves szinten, ami reálértelemben 10,9 százalékos emelkedésnek felelt meg. Előzetes adatok alapján 2025 első negyedévében országosan 15 százalékot, Budapesten pedig 19,2 százalékot ért el az éves lakásár-dinamika.

Az MNB számításai szerint 2024 negyedik negyedévében országosan 14,3 százalékot ért el a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése, ami a harmadik negyedévhez képest 1,7 százalékpontos emelkedést jelent. A magas lakásár-dinamika következtében megállt a túlértékeltség 2023 eleje óta tartó folyamatos csökkenése.

Több hitel kell a lakásvásárláshoz

A fundamentumok által indokoltnál magasabb lakásárak rosszabb lakáspiaci elérhetőségben is megnyilvánulnak, ami előretekintve a hitel segítségével vásárlókat magasabb pénzügyi kifeszítettség vállalására kényszerítheti – írja az MNB. Vagyis egy lakás megvásárlásához egyre több és több hitelt kell felvenni.

Horváth Tímea, az OTP lakossági kiszolgálásért felelős ügyvezető igazgatója a két héttel ezelőtti konferencián elmondta: még az alacsony kamatok mellett is látni kell, hogy annyira megemelkedtek az ingatlanárak, hogy 2025 elején az átlagos lakáshitel törlesztőrészlete ugyanakkora részét teszi ki az átlagbérnek, mint 2023 elején, miközben ma jóval kedvezőbbek a kamatok. (Akkor 8,4 százalék volt az átlagkamat, idén januárban pedig 6,3 százalék.) Az átlagos hitelösszeg megemelkedett. Ez pedig hűti a hitelezést.

A hitelösszegben nincs visszaesés

Ez a magyarázata annak, hogy – noha április-májusra csökkent az adásvételek száma – nem látszik visszaesés a hitelösszegben. Az MNB adatai szerint januárban összesen 125 milliárd, februárban 120 milliárd, márciusban 138 milliárd, áprilisban 134 milliárd forint lakáshitelre szerződtek az ügyfelek. A Duna House becslése szerint májusban139 milliárd forint lehetett a lakáshitelek szerződéses összege. Ami emelkedés márciushoz és áprilishoz képest, miközben a lakásvételek száma csökkent.

Ha megvizsgáljuk a számokat, akkor az is látszik, hogy a becsült, szerződött hitelösszeg 7,7 százalékkal több, mint tavaly májusban, miközben a tranzakciószám 6,5 százalékkal esett. Magyarul: kevesebb lakáshoz több hitelt vettek fel az emberek.

Meddig nőhetnek az árak?

A zenga.hu ingatlanportál közleményében arról írt, hogy az ingatlanközvetítők a kereslet jelentős mérséklődéséről számoltak be. Egyesek az év első hónapjaihoz képest a kereslet feleződését tapasztalták a hirtelen megemelkedett lakásárak és a befektetői érdeklődés csökkenése miatt. A zenga.hu-n a keresések számának csökkenése volt tapasztalható. Főként a nézelődők tűntek el, de a komoly érdeklődők számában – olyan lakáskeresők, akik telefonon vagy e-mailben felveszik a kapcsolatot a hirdetőkkel – mérsékeltebb volt a visszaesés, májusban pedig már újra enyhe erősödés volt látható.

Kérdés, hogy az árakon mikor látszik meg a visszaeső kereslet. A zenga.hu-n aktivált hirdetésekből az derült ki, hogy egyes vármegyékben már az árakban is látszik a megtorpanás, de országos átlagban még mindig enyhe áremelkedés mérhető, vagyis az eladók többsége egyelőre kivár az árcsökkentéssel.

Márciusról áprilisra országosan 1,7, áprilisról májusra további 1,2 százalékkal mentek feljebb a hirdetési árak, noha az összetételhatás - vagyis az, hogy az adott hónapban milyen típusú, minőségű és elhelyezkedésű lakóingatlanokat hirdetnek meg az eladók – szintén befolyásolja az árakat.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!